Föreningens rätt att kräva ombyggnad i lägenhet
hej,
I början av 2003 köpte jag en bostadrätt som jag renoverade och i halva lägenheten lades även vattenburen golvvärme in. BRF:en tillhörde då HSB. Vår dåvarande förvaltare var insatt i lägenhetens ombyggnation och renovering och även vår dåvarande styrelse.
November 2003 bildas BRF Kungsklippan.
Nu 2019 vill föreningen att jag skall ta bort dessa golv och installera radiatorer istället.
Jag har motsatt mig detta då föreningen skall stamrenovera 2021 och erbjudit föreningen att göra omstruktureringar i min lägehet då, mot att föreningen står för alla kostnader.
Kan jag i detta fall luta mig mot preskrptionslagen och vägra ombyggnad i lägenheten innan stambytet?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag kommer besvara din fråga genom att först beskriva vilka regler som aktualiserats, vad de innebär och sedan förklara vad som gäller i ditt fall.
Förändringar i bostadsrätten
Du beskriver i din fråga att du genomförde en renovering av din lägenhet år 2003. Det innebär att reglerna i 7 kap. 7 § Bostadsrättslagen (BrL) aktualiseras. Utgångspunkten att bostadsrättshavare har rätt att vidta förändringar av sin bostad. Enligt ovan nämnda bestämmelse krävs dock tillstånd från bostadsrättsföreningen för ingrepp i bärande konstruktioner (p.1), ändring av befintliga ledningar (p.2) eller annan väsentlig förändring av lägenheten (p.3). Tillstånd krävs således för installation eller förflyttning av våtutrymme, toalett eller kök, som kan medföra olägenhet för föreningen genom merkostnader vid framtida omdragningar av gemensamma ledningar. Tillstånd krävs vidare för ingrepp i bland annat vattenledningar och ventilationskanaler som föreningen enligt 7 kap 12 § BrL ansvarar för. Föreningens godkännande krävs även om bostadsrättshavaren fått bygglov för åtgärden.
Tillståndskravet ger bostadsrättsföreningen möjlighet att neka förändring av lägenheten, dock under förutsättning att åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen, 7 kap 7 § st. 2 BrL. Föreningen ska således ha tungt vägande skäl för att vägra tillstånd, även om det är fråga om väsentlig förändring av lägenheten. Vad som är påtaglig skada eller olägenhet avgörs i det enskilda fallet. Det kan till exempel vara fall där planlösningen ändras så att lägenheten blir svår att avyttra.
Om en bostadsrättshavare vidtar åtgärder som, i strid mot 7 kap 7 § BrL, överskrider rätten att ändra i lägenheten kan denne åläggas med att återställa lägenheten i dess tidigare skick. I sista hand kan föreningen framtvinga detta genom att vända sig till domstol. För att bostadsrättshavaren ska krävas återställa lägenheten i ursprungligt skick måste föreningen visa att den av bostadsrättshavaren vidtagna förändringen är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen (jfr RH 1994:28).
Tillämpning på ditt fall
Beroende på hur ditt golvvärmesystem är installerat kan det vara fråga om en åtgärd som krävt styrelsens godkännande. Detta skulle kunna vara fallet om golvvärmen är kopplad till de befintliga vattenledningarna som tjänar fler lägenheter än din. Utifrån din fråga tolkar jag det som att HSB och den dåvarande styrelsen år 2003 godkände din renovering. Detta godkännande gäller även om det bildats en ny förening och skapats en ny styrelse. Du behöver alltså inte ha ansökt om tillstånd från både HSB, och därefter från den nybildade bostadsrättsföreningen. Om du har fått ett godkännande har föreningen alltså ingen rätt att kräva att du ska återställa lägenheten eller byta ut golvvärmen till radiatorer.
För det fall du inte fått godkännande från styrelsen kan föreningen ålägga dig med att återställa lägenheten i dess tidigare skick. Det krävs dock att föreningen visar att den renovering du genomfört inneburit påtaglig skada eller olägenhet. Med utgångspunkt i din fråga ser jag föreningens möjligheter att få igenom ett sådant krav som obefintliga. Det kan även nämnas att föreningen utifrån nämnda bestämmelser inte har rätt att kräva att du ska införa en annan typ av golvvärme.
Avslutningsvis, i och med att golvvärmen och dess installation ligger inom gränserna för din bostadsrätt saknas grund för att de ska kunna kräva att du vidtar någon dylik åtgärd på egen bekostnad. Skälen till varför du på föreningens anmodan inte behöver installera radiatorer grundas alltså på bostadsrättsliga regler om hur du har rätt att använda och vidta åtgärder i din lägenhet, snarare än fråga om preskription.
Hoppas du fick svar på din fråga. Du är annars välkommen att kontakta mig på evelina.lovgren@lawline.se för vidare vägledning.
Med vänliga hälsningar,
