Felvärdering av mäklare, kräva skadestånd
Jag och min bror ärvde en sommarstuga av våra föräldrar.
Sommarstugan har strandtomt och ingen liknande stuga med strandtomt har sålts på många år.
Jag ville sälja min hälft till min bror. Vi tog in varsin fastighetsmäklare som värderade till 775 kSEK samt 1 300 kSEK. Vi bestämde därför att min andel var värd 500 kSEK.
Ett halvår efter vi genomfört köpet så säljs en liknande sommarstuga för 2 250 ksek.
Mäklarna bedömde antagligen värdet genom att se på tidigare sålda sommarstugor inom området vilka ej hade strandtomt. Det fanns ingen liknande sommarstuga att jämföra med.
Vad gör man/vi i en situation som denna?
Tacksam för råd och hjälp.
Lawline svarar
Eftersom du inte har förklarat vilket resultat det är du vill nå, utgår jag från att du med råd och hjälp syftar på om du kan kräva mäklarna på kompensation eller justera värdet med din bror så att du får en större del än vad du redan fått.
Först och främst fastställer vi den skada du har lidit. Vi får utgå från vad du hade fått av din bror om värderingen hade speglat den senare försäljningen på 2 250 000 kr. Som högst har du alltså lidit ekonomisk skada på 625 000 kr (2 250 000 delat på två eftersom du hade delat med din bror och minus 500 000 kr eftersom du redan har fått så mycket). Ta i beaktning eventuell felmarginal på ca 10 % så uppgår din skada till 562 500 kr.
Därefter undersöker vi om skadan hänförs sig direkt till mäklarens påstådda felvärdering. Vi utgår från att du sålde din del för 500 000 kr enbart baserat på värderingarna. Skadan beror alltså på mäklarnas värdering som var felaktiga.
Du har lidit en skada som beror på en mäklares felvärdering. Den sista frågan vi ska ta ställning till är om din skada kan ligga mäklarna till last, dvs, har mäklarna begått avtalsbrott? Då får du undersöka era avtal med mäklarna rörande värderingen. Någonstans står det sannolikt att mäklarens värdering inte nödvändigtvis motsvarar fastighetens faktiska marknadsvärde eller att mäklaren inte kan kan klandras för en eventuell felvärdering. Huruvida mäklarna förbisåg betydelsen av förekomsten av strandtomten bör inte vara av avgörande betydelse.
Även om det inte framgår av avtalet, bör en mäklares värdering av en bostad i allmänhet inte ha karaktären av en garanti, utan snarare vägledande kvalificerande gissning om vad en köpare i allmänhet vid den tiden och platsen är beredd att betala för fastigheten. En värdering ska alltså inte ses som en reflektion av en fastighets faktiska marknadsvärde.
Din andra möjlighet är att begära mellanskillnaden av din bror. Du kan egentligen inte juridiskt sett basera din begäran på att fastigheten kan säljas för 2 250 000 kr eftersom det bara är en kvalificerad gissning; du vet inte din slutliga skada förrän fastigheten säljs för ett konkret värde. Inte heller kan din bror läggas till last för att du har fått för lite betalt eftersom felet grundas på en tredje part, dvs. någon annan än du och din bror.
Dessvärre finns det inte mycket att göra eftersom försäljningen av din del av fastigheten grundades på en föreställning om att fastigheten var värd mindre än vad den kanske i verkligheten är. Hör av dig om något är oklart i mitt svar, soroosh.parsa@lawline.se
