Fel i fastighet om köparen hade kunskap om felet?
Hej
Vi sålde vårt hus för två månader sedan och nu ringer köparna o säger att de upptäckt fel i bälklagret i golvet på övervåningen. I besiktningsunderlaget står det att det finns en sviktande balk och att ny köpare kan gå vidare med en djupare undersökning vilket ej gjordes. Det står även att vi säljare varit medveten om den sviktande balken och att det var samma när vi köpte 2005. Övervåningen är utfört fackmässigt och godkänt av byggföretag 1992. Är detta klassat som dolt fel?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Mitt kortfattade svar är att det enligt min bedömning inte föreligger något dolt fel eller något fel överhuvudtaget, jag kommer nedan att utveckla vad jag grundar min bedömning på och dessutom förklara vilka typer av fel som finns vid frågor om fel i fastighet.
Frågor gällande fastigheter regleras i Jordabalken (JB), specifikt gällande fel i fastigheter regleras främst i 4 kap. 19 § JB.
Vad är definitionen av fel i fastighet?
I lagen framgår det att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet, 4 kap. 19 § JB. Det som menas med att fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet benämns som ett konkret fel, och om fastigheten annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta benämns felet som ett abstrakt fel. Om köparen hade möjlighet att undersöka fastigheten eller borde insett ett fel vid en "med tillbörlig omsorg och sakkunskap utförd undersökning" av fastigheten, får köparen inte göra gällande att fel föreligger, 4 kap. 19 § andra stycket JB.
Vid konkreta fel görs en bedömning utifrån avtalet och om egenskaperna på fastigheten avviker från avtalet föreligger det ett konkret fel, med förutsättning att andra omständigheter som friskrivningar inte föreligger. Det som är avgörande för om ett abstrakt fel föreligger beror på en avvägning mellan köparens undersökningsplikt och säljarens utfästelser, enkelt förklarat är köparen skyldig att undersöka fastigheten innan köpet men om säljaren utfäster att fastigheten har en viss egenskap förmildras köparens undersökningsplikt gällande just den egenskapen. Jag kommer nedan att försöka redogöra lite djupare kring innebörden av dessa två typer av fel för att ge en klarare bild.
Vad innebär ett konkret fel?
Vid konkreta fel bör en felbedömning göras utifrån avtalet, annonsen, fastighetsbeskrivningen, garantier eller muntliga uppgifter som lämnats i och med köpet. Skulle någon av dessa uppgifter inte stämma med fastigheten föreligger det ett konkret fel, med förutsättning att felet inte är tydligt upptäckbart. Ett rättsfall ger tydligare bild på detta; en köpare av en fastighet fått en utfästelse om att arealen för fastigheten var 1080 m2, denna utfästelse förekom i fastighetsbeskrivningen men också muntligt av en representant för mäklarbolaget. När köparen förvärvat fastigheten visade sig att fastigheten hade en areal på 891 m2. Rätten framhöll att det inte krävdes av köparen att undersöka om arealen för fastigheten stämde eftersom både beskrivningen och mäklarens utfästelser var tillräckliga för köparen att förlita sig på och som befriade köparen från undersökningsplikten, men också eftersom felet var av väsentlig betydelse. Detta resulterade i att köparen fick göra ett prisavdrag på köpeskillingen, (se NJA 1983 s. 858).
Vad innebär ett abstrakt fel?
Huvudpunkten gällande dolda fel är sådana fel som avviker från vad en köpare med fog kan förutsätta vid köpet. Detta innebär att ett abstrakt fel föreligger om köparen har uppfyllt sin undersökningsplikt men att det ändå har förelegat fel, exempelvis skulle dessa typer av fel kunna vara mögel i källare som vid köpet inte upptäcks men som senare blir tydligare. Av praxis framgår det att köpare av fastighet i allmänhet har att själv bära risken för fel, som han väl inte känt till men bort upptäcka vid en "med tillbörlig omsorg och sakkunskap utförd undersökning" av fastigheten. Denna undersökningsplikt kan sträcka sig långt och omfatta även utrymmen som är svårt tillgängliga för undersökning, dock ska det inte krävas av köparen att göra ingripanden i fastigheten för att komma åt utrymmen och uppfylla sin undersökningsplikt. Man kan alltså i grova drag säga att köparen står för upptäckbara fel och säljaren står för dolda fel, (Se NJA 1984 s. 3).
Vad är det för typ av fel i ditt fall?
Utifrån frågan förstår jag att ni sålt en fastighet, och köparen av fastigheten har nu i efterhand reklamerat och meddelat att ett fel föreligger i fastigheten. Jag har dessutom uppfattat att vid försäljningen har du som säljare meddelat köparen om att en balk på vinden sviktar, genom att köparen av fastigheten har fått kännedom via besiktningsunderlaget. Om köparen hade möjlighet att undersöka den sviktande balken men underlät sig att undersöka denna, har köparen inte rätt att göra gällande att fel föreligger. Vidare föreligger heller inte ett dolt fel då felet hade kunnat upptäckas om köparen undersökt fastigheten med tillbörlig omsorg, vilket också ligger inom köparens skyldighet. Om det å andra sidan är fallet att köparen inte fick kunskap om att balken på vinden sviktade och utrymmet inte var åtkomligt utan att köparen behövde ingripa i fastigheten, kan det innebära att ett dolt fel föreligger. Sammanfattningsvis bör, enligt omständigheterna i frågan, detta fel inte betraktas som ett dolt fel eller något fel överhuvudtaget som köparen kan göra gällande.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar,
