Fel i bostadsrätten vid tillträde, kan vi kräva ekonomisk ersättning?

2020-06-02 i Föreningar
FRÅGA
Hej Vi har köpt en ny lägenhet i en BRF inflytten var v.8 men tyvärr var det inte städat samt det fanns ett 30 tal feli lägenheten.Tyvärr har inte vi inte kunnat nyttjat lägenheten fullt ut p.g.a. felen.Finns det möjlighet att kräva ekonomisk ersättning av byggherren för att vi inte har kunnat använda läg.Byggherren är inf. om alla fel men det finns inget intresse att åtgärda felen inom rimlig tid.Kanske åtgärdas felen under v. 23Mvh
SVAR

Hejsan,

Aktuell lagstiftning: Bostadsrättslagen.

Avtalsparter
Det är bostadsrättsföreningen i sig som beställer byggentreprenaden och har ett avtal med byggföretaget. Du i din tur får lägenheten upplåten på dig från bostadsrättsföreningen och har alltså själv inget avtalsförhållande med byggherren. Det innebär att klagomål om fel i bostadsrätten och klagomål i övrigt ska göras till bostadsrättsföreningen.

Fel i bostadsrätten
Vi tar utgångspunkt i 7 kapitlet som reglerar havaren och förenings skyldigheter och rättigheter. I 1 § stadgas vad för skick lägenheten ska ha vid tillträdesdatumet. Här finns det två regler att beakta.

(1) Föreningen ska tillhandahålla lägenheten enligt upplåtelseavtalet. Såklart kan upplåtelseavtalet inte reglera allting, men om den reglerar en specifik sak och denna sak avviker från avtalet, så är det ett fel. Vad som ansetts avtalet får naturligtvis i första hand utläsas av innehållet i det skriftliga upplåtelseavtalet. Saknas ett uttryckligt avtal om skicket kan ledning hämtas från den ekonomiska plan som ligger till grund för upplåtelsen. Även innehållet i s.k. bofakta eller liknande, broschyrer och annat reklammaterial som överlämnats till bostadssökande kan vara av betydelse när det gäller att avgöra vad som ska anses som avtalat skick.

(2) Allt annat som inte regleras specifikt i upplåtelseavtalet ska tillhandahållas "sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten är fullt brukbar för det avsedda ändamålet".

Ett exempel från rättspraxis: Svea hovrätt fann i mål T 9980-05, dom 2008-05-23, det utrett att det i lägenheten hade förekommit en alkalisk nedbrytning av golvmattor och lim som hade gett upphov till skadliga kemiska föreningar i inomhusluften samt att detta var ett tecken på byggfukt. Bostadsrättsföreningen ansågs därför inte ha tillhandahållit lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten hade varit fullt brukbar för det avsedda ändamålet. Bostadsrättshavaren ansågs ha haft dels rätt att själv avhjälpa bristen då föreningen inte agerade med erforderlig snabbhet, dels rätt till nedsättning av årsavgiften med 25 procent.

Enligt de omständigheter som du har givit mig så är det uppenbart att det finns fel i lägenheten som leder till att användningen av lägenheten blir begränsad. Jag förutsätter att fel enligt alternativ (1) föreligger. För övrigt kan det tilläggas att felen bör avvika från den allmänna uppfattningen i orten. Därmed bör även fel föreligga enligt alternativ (2).

Påföljder vid fel i bostadsrätten enligt 7 kap 2§
Om lägenheten är i bristfälligt skick vid tillträdet har bostadsrättshavaren rätt att få bristen avhjälpt genom styrelsens försorg. Denna rätt föreligger oberoende av bristens beskaffenhet och vare sig bristen beror på försummelse av föreningen eller inte. Bostadsrättshavaren är skyldig att anmoda styrelsen att avhjälpa bristen. Enligt 7 kap. 32 § har bostadsrättshavaren fullgjort vad som i detta avseende åligger denne när han eller hon har avsänt meddelande till styrelsen i rekommenderat brev. Styrelsen är skyldig att ingripa så snart det kan ske. Detta innebär krav på skyndsamhet men ger utrymme för visst rådrum.

Det beror därför på när ni informerade bostadsrättsföreningens styrelse om dessa fel och om ni har påpekat för dem att ni vill ha det åtgärdat. Det är nämligen denna tidpunkt man utgår från och när "tiden börjar ticka". Styrelsen kan inte åtgärda något som de inte har blivit informerade om.

Om styrelsen underlåter att efter tillsägelse avhjälpa bristen så snart det kan ske har bostadsrättshavaren rätt att själv se till att bristen åtgärdas (självhjälp). Detta innebär att du får bota bristen på föreningens bekostnad. Någon skyldighet att själv avhjälpa bristen föreligger dock inte.


För den tid lägenheten är i bristfälligt skick har bostadsrättshavaren rätt till skälig nedsättning, dvs. reducering, av årsavgiften. Några särskilda förutsättningar har inte ställts upp för denna rätt. Rätten gäller oavsett om bostadsrättshavaren utnyttjar rätten till självhjälp. Den gäller oavsett om föreningen är vållande till bristen eller inte. Innebörden av att nedsättningen ska vara skälig är att den måste anpassas till bristens karaktär och omfattning. Om lägenheten är oanvändbar, torde hela avgiften kunna sättas ned. Kan den användas till viss del får nedsättningen anpassas efter det. Kan ni delvis använda lägenheten så är det rimligt att ni får en 30% reducering av bostadsavgiften under den tid som styrelsen har varit informerad om problemet men inte kunnat avhjälpa det. Reduceringen kan självklart vara mer eller mindre beroende på vilka fel som är aktuella.

Rekommendationer
Jag råder er att informera styrelsen om felen omedelbart samt begära avhjälpande. Om ni redan har gjort detta så har ni även rätt till en reducering av bostadsavgiften under den tid styrelsen visste om felet men inte kunde avhjälpa felet. Hur stor reducering ni kan få beror på omständigheterna, det är även något som ni och bostadsrättsföreningen får komma fram till.

Om det är så att bostadsrättsföreningen är försumliga. T.ex att de vet om felen men försummar att avhjälpa dem på grund av lathet, vårdslöshet eller allmän inkompetens eller om de de har varit försumliga när de avhjälper felen så kan ni har rätt till skadestånd. Det ankommer dock på er att bevisa att de har varit försumliga om det kommer till det. Hör gärna av er till oss igen om sådana problem uppkommer så kan vi hjälpa er vidare i processen.

Jag hoppas jag har varit vägledande. Har ni några följdfrågor så är ni välkomna att höra av er till binh.tran@lawline.se.

Vänligen,

Binh Tran
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Föreningar (459)
2020-11-30 Kan medlemmar i en ideell förening föra en klandertalan mot ett årsmötebeslut?
2020-11-29 Får man lämna sitt uppdrag i en ideell förening när som helst?
2020-11-29 Kan samma person vara ordförande och kassör i en ideell förening?
2020-11-26 Går det att skjuta upp en ordinarie föreningsstämma?

Alla besvarade frågor (86938)