Får jag som hyresvärd tillträda uthyrt hyresobjekt?
Jag har sagt upp hyresgästen av mitt hus efter upprepade förseningar med betalning av hyra och el. Jag vill under uppsägningstiden förbereda en försäljning av huset, dvs. besöka huset med mäklare, ta bilder in och utvändigt samt helst ha visningar. Hon nekar mig nu tillträde till fastigheten under hela uppsägningstiden, oavsett framförhållning inför besök. Hennes företag står som hyresgäst på avtalet vi skrivit men hon både bor och verkar i lokalen. Har jag rätt till tillträde inför försäljning och med vilken framförhållning?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om hyra återfinns i den s.k. hyreslagen, vilken är 12 kap. jordabalken. Nedan ska jag redogöra för vad som gäller i din situation utifrån denna.
Hyresrätten är en total nyttjanderätt vilket innebär att hyresgästen har en exklusiv rätt till hyresobjektet/lokalen. Hyresgästen har alltså som utgångspunkt rätt att förhindra att andra får tillträde till utrymmet, men med vissa undantag.
Ett undantag är att hyresvärden har rätt att utan uppskov få tillträde till lokalen för att utöva nödvändig tillsyn eller utföra förbättringsarbeten som inte kan skjutas upp utan skada (12 kap. 26 § första stycket jordabalken). Exempel på situationer där detta undantag blir tillämpligt är arbeten för att stoppa en vattenskada. Utan uppskov i detta fall innebär att hyresvärden har rätt till ett i princip omedelbart tillträde. Detta är troligtvis inte ett undantag som kan hjälpa dig i din situation.
Det kan tilläggas att hyresvärden inte har rätt att själv bereda sig tillträde annat än i verkliga nödlägen. Utgångspunkten är alltså att en hyresvärd inte har rätt att inneha dubblettnyckel till utrymmet. Däremot kan parterna avtala om en sådan rätt.
Ett annat undantag som kan vara lämpligt för dig är det som gäller vid mindre brådskande ingrepp i hyresobjektet. Här har hyresvärden rätt att få tillträde till objektet om tillträdet inte innebär väsentlig skada eller hinder för hyresgästen. I fall som dessa ska hyresvärden säga till minst en månad i förväg 12 kap. 26 § andra stycket jordabalken). Detta undantag tar främst sikte på sådana arbeten som är av mindre omfattning och som inte är akuta, men viktigt att komma ihåg är att sådana arbeten inte får ske under hyresgästens sista månad om denne inte samtyckt.
För din situation skulle jag rekommendera dig att kolla lite närmare på 12 kap. 26 § jordabalken. Utifrån den information jag kan utläsa ur frågan tycker jag att din situation faller inom andra stycket av bestämmelsen, vilket för dig skulle innebära att hyresgästen med en tillsägelse en månad i förväg får tåla att du tillträder hyresobjektet för mindre brådskande arbeten. Däremot får detta ej ske utan samtycke om hyresgästen är inne på sin sista månad av uppsägningstiden.
Har du ytterligare frågor och funderingar är du välkommen att återkomma till oss på Lawline!
Vänliga hälsningar,
