Eventuell andrahandsuthyrning av parkeringsplats
Hej!
I vår förening har varje bostadsrätt en garageplats kopplad till boende. Därutöver har vi tre extra garageplatser som de boende får hyra efter kösystem. Föreningen hyr inte ut garageplatser till någon annan än boende i föreningen. Man får inte heller upplåta garageplatsen i andra hand eller på annat sätt förfoga över garageplatsen utan föreningens tillstånd.
Två exempel som jag undrar över vad som gäller:
1. En boende som har fått en extraplats via kön använder den platsen som en egen gästparkering eller för parkering till sin särbo, föräldrar eller någon annan. Han tar inget betalt eller låter någon annan använda garageplatsen för en längre tids parkering. Är det ok att göra så eller kan vi (föreningen) säga upp honom och hävda att han själv inte använder den? Kallas detta för andrahandsuthyrning av garageplats trots att han inte tar betalt för den? Kan han överklaga till Hyresnämnden och om han vinner där, vad får föreningen betala?
2. En boende, som bor utomlands under längre perioder under året, låter någon annan utanför föreningen använda garageplatsen som är kopplad till boendet. Vi utgår ifrån att den boende inte tar betalt för garageplatsen. Är det ok eller kan vi säga nej till detta?
Undrar föreningens ordförande.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att ni undrar om situationerna som du beskriver kan anses utgöra andrahandsuthyrning och vad ni kan vidta för åtgärder mot problemen du beskriver. Jag vill poängtera att det inte är möjligt för mig att ge några konkreta svar kring vem som kan behöva stå för vilka kostnader i en eventuell tvist eftersom detta till stor del beror på omständigheterna i det enskilda fallet.
Jag kommer att besvara de båda alternativen separat.
Den första situationen
I den första situationen har en person en parkeringsplats i ett garage som denne hyr av er. Enligt ert avtal får denna inte får hyras ut i andra hand eller på annat sätt förfogas över utan föreningens tillstånd. Den rätt som finns för att parkera där avgiftsfritt är med andra ord reserverad för den som har tillståndet. Skulle någon utomstående som inte har en avtalad rätt att parkera där trots allt göra detta kan vissa åtgärder vidtas.
Att säga upp bostadsrättshavarens bostadsrätt är en väldigt drastisk lösning, och en som sannolikt kommer överklagas om den blir aktuell. Jag skulle även säga att det blir svårt för er att nå framgång med en sådan uppsägning. Så som jag tolkar dig finns det ett separat hyresavtal för garageplatsen, och att det är detta ni eventuellt vill säga upp.
Hyreskontraktet för garageplatsen
När en parkeringsplats hyrs ut rör det sig antingen om en lokalhyra eller en form av arrende, beroende på om det är inomhus eller utomhus. Är det en parkeringsplats inomhus gäller reglerna för lokalhyra i 12 kap.
Ett hyreskontrakt kan sägas upp under vissa förutsättningar som finns listade i 12 kap. 42 § JB. I den här situationen kan man diskutera p. 4, nämligen om hyresgästen utan samtycke eller tillstånd "överlåter hyresrätten, annars sätter någon annan i sitt ställe eller upplåter lägenheten i andra hand" och inte efter tillsägelse om rättelse rättar sig eller söker tillstånd utan dröjsmål. I det här fallet är inte frånvaron av ersättning det avgörande. En andrahandsuthyrning kan ske utan ersättning, men ses då som en gåva från den som hyr ut. Däremot måste man avgöra om det verkligen rör sig om en upplåtelse eftersom det sker vid korta och sporadiska tillfällen, vilket inte är helt självklart. Främst eftersom rätten att parkera där fortsatt tillfaller hyresgästen, och denna inte totalt har överlåtit den.
Eftersom avtalet tydligt säger att man ensamt har rätt att stå där, och personen kontinuerligt låter andra stå där kan man tala om att hyresgästen använder parkeringen på ett sätt där man "inrymmer utomstående personer i lägenheten", se 12 kap. 41 § JB. Lagrummet reglerar s.k. partiell sublokation, vilket normalt sett är fallet när en hyresgäst har en inneboende. Är det fallet kan inte hyresvärden vägra detta utan att visa på att man tar faktisk skada av det. Regeln gäller för såväl bostadslägenheter som lokaler, vilket garageplatsen får anses vara. Det är en tvingande regel, vilket innebär att man inte kan avtala bort rätten att exempelvis tillfälligt ha folk som inneboende.
I den här situationen är det inte helt självklart om förfarandet faller inom ramarna för s.k. partiell sublokation vilket i så fall är tillåtet om ni inte kan visa på tydliga men, eller om det rör sig om en andrahandsuthyrning som kräver tillstånd från hyresvärde. Eftersom det i det här fallet sker så sporadiskt lutar jag åt att det inte är en sådan andrahandsuthyrning som gör att hyresrätten är förverkad om det saknas tillstånd.
Exakt var gränsen mellan partiell sublokation och faktisk andrahandsuthyrning går är inte helt glasklar. Eftersom du säger att det inte rör sig om några längre perioder i den första situationen skulle jag säga att det är ett sådant förfarande som är tillåtet enligt reglerna om partiell sublokation. I vart fall bör man kunna diskutera att det är en så ringa överträdelse att den i sig inte kan anses vara grund för förverkande, se 12 kap. 42 § 5 st. Däremot kan ni under vissa förutsättningar ha rätt att ta ut en parkeringsavgift eftersom personen som står parkerad där inte har rätt att stå där.
Den andra situationen
Den andra situationen du beskriver tolkar jag lite annorlunda. Vad gäller den parkeringsplatsen säger du att den är "kopplad till bostadsrätten". Därför utgår jag från att det inte finns ett hyresavtal för just parkeringsplatsen som kan sägas upp, utan att rätten att parkera där är knutet till bostadsrättsinnehavaren.
Att säga upp bostadsrätten är som sagt en väldigt långtgående åtgärd som ni med största sannolikhet inte kommer nå framgång med. Dock bör ni också i denna situation ha rätt att ta ut en parkeringsavgift eftersom rätten att parkera där tillfaller innehavaren av bostadsrätten och ingen annan.
Ta ut parkeringsavgift
Rätten att ta ut en parkeringsavgift vid överträdelser regleras i Lag (1984:318) om kontrollavgift vid olovlig parkering. Rätten tillfaller i första hand markägaren, se 1 § vilket då är föreningen i det här fallet. Även om lagen genomgående benämner parkeringsplatser som "mark" är den även tillämplig på parkeringar inomhus. Det finns ett viktigt stadgande i 3 § om att man bara får ta ut parkeringsavgift "om parkeringsförbudet eller parkeringsvillkoren tydligt har tillkännagetts genom skyltning på platsen." Skyltningen skall enligt lagen utföras med vägmärken.
Om det vid garageplatsen tydligt framgår att rätten att stå där är förbehållen bostadsrättsinnehavaren/hyresgästen av parkeringen riskerar en person som inte omfattas av den rätten en parkeringsavgift som ni i egenskap av markägare har rätt att ta ut vid en felaktig parkering.
Sammanfattning
Så som jag tolkar din beskrivning av situationen bör ni inte ha rätt att säga upp hyreskontraktet med hyresgästen i den första situationen. I den andra situationen tolkar jag det som att det saknas ett hyreskontrakt att säga upp, och att ni bara undrar hur ni kan motsätta er att andra står där. Jag skulle råda er att på ett lagenligt sätt upp skyltar på parkeringsplatserna där det tydligt framgår vem som får stå där. Om detta överträds kan då en parkeringsavgift tas ut. Att göra allt detta bör ske i samråd med kommunen eftersom det finns vissa kommunala bestämmelser som man måste ta hänsyn till. Det kan också vara bra att göra det genom att anlita ett parkeringsbolag för att sköta tjänsten, eftersom föreningen då i första hand slipper hantera eventuella konflikter med upprörda bilägare. Om du vill läsa mer om just parkeringsböter kan du klicka här.
Om du skulle ha några frågor kring mitt svar får du gärna kontakta mig på: Daniel.Hogman@lawline.se
Hoppas du fick svar på din fråga!
