Ersättning för nyttjande av gemensamhetsanläggning
Nyttjanderätt
På vårt fritidsområde intill en mindre insjö, har vår samfällighetsförening tillgång till område för vägar, badplats, båtplatsområde och grönområden. Lantmäteriet har genom förrättning skapat gemensamhetsanläggningar (GA:2, GA:3 osv) som är registrerade i Fastighetsregistret. Dessa gemensamma områden upplåtes av markägaren till samfällighetsföreningen enligt ett exploateringsavtal: "exploatören upplåter med nyttjanderätt och utan ersättning till förening som anges i 9 § de delar av exploateringsområdet som enligt byggnadsplaneförslaget avses för väg eller annan allmän plats". Samfällighetsföreningen har skötselansvar för området men får inte ta ner större träd utan samråd med markägaren.
På området finns kommunens sopcontainer uppställd och vid stranden där vi har våra båtbryggor finns några småbåtar upplagda vintertid.
Enligt exploateringsavtalet har vi nyttjanderätt till området utan att någon ersättning ska utgå. Kan markägaren då kräva en avgift för den uppställda containern och de upplagda båtarna?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Inledning
Jag tolkar er fråga som att ni äger en fastighet och är med i en samfällighetsförening som i sin tur förvaltar ett antal gemensamhetsanläggningar i vilka er fastighet har andelar. Er fråga aktualiserar huvudsakligen anläggningslagen (AL).
Utredning
Enligt 12 § 1 st. AL får mark tas i anspråk på fastighet som ska delta i en gemensamhetsanläggning och enligt 3 st. gäller i dessa fall bland annat 1 kap. 4 § expropriationslagen som slår fast att nyttjanderätt som tillskapats genom expropriation har företräde framför annan rätt till den relevanta fastigheten. Detta innebär att en rättighetsexpropriation får till följd att konkurrerande rättigheter begränsas eller helt faller bort. Av 14 § AL framgår att en gemensamhetsanläggning är samfälld för de fastigheter som deltar i anläggningen och att mark som inlösts vid bildandet av gemensamhetsanläggningen är samfälld för de fastigheter för vilka inlösen skett. I 2 st. konstateras att de deltagande fastigheterna utgör en samfällighet för gemensamhetsanläggningens utförande och drift. Anläggningen och den mark som upplåts för denna är alltså gemensam egendom för de anslutna fastigheterna. Delaktigheten i anläggningen är alltså knuten till äganderätten till fastigheterna och inte de enskilda ägarna. Beslut om den gemensamma anläggningen fattas av de deltagande fastigheternas ägare inom ramen för samfällighetsföreningen.
Jag har vissa svårigheter med att tolka er fråga i detalj, men jag redogör nedan för den tolkning av omständigheterna som jag bedömer som mest sannolik. Tillämpat på ert nu aktuella fall kan vi konstatera att samtliga fastigheter som är anslutna till gemensamhetsanläggningarna kan sägas vara "markägare" i praktiken. Jag tolkar er fråga som att ni undrar om den ursprunglige markägaren, vars mark inlöstes när gemensamhetsanläggningarna bildades, kan begära ersättning för nyttjandet av den samfällda marken. Enligt min uppfattning är detta inte möjligt eftersom vederbörande inte längre har rätt att nyttja marken då samfällighetens nyttjanderätt har företräde framför ägarens. Såsom framgår av min redogörelse ovan är marken numera samfälld vilket innebär att den kontrolleras gemensamt av samtliga anslutna fastigheters ägare genom samfällighetsföreningen. Under dessa omständigheter kan alltså enbart föreningen besluta om hur anläggningen ska användas och om ersättningar ska utgå. Jag tolkar det som att det "exploateringsavtal" ni beskriver ingåtts för att närmare beskriva förutsättningarna under vilka föreningen nyttjar gemensamhetsanläggningen. Utifrån den tillgängliga informationen har jag dock svårt att förstå vilken roll detta avtal kan spela då det utdrag ni tagit med är svårtolkat utan sitt sammanhang. Jag har även svårt att förstå kommunens roll i sammanhanget utan närmare information. Min preliminära slutsats är alltså att markägaren inte kan kräva någon ersättning för att marken nyttjas inom ramen för vad samfällighetsföreningen beslutat eftersom vederbörande redan överlåtit nyttjanderätten till marken, men denna slutsats kan påverkas av de närmare omständigheterna i fallet.
Handlingsplan
Min rekommendation till er är att i första hand kontakta Lantmäteriet och i andra hand anlita en jurist för att genomföra en mer omfattande utredning om frågan är av omedelbar betydelse för er. Om frågan är av mer hypotetiskt slag skulle ni möjligen kunna avvakta med att ägna mer tid åt att utreda frågan eftersom det enligt min uppfattning framstår som osannolikt att markägaren skulle kunna få rätt till ersättning för nyttjandet av marken.
Jag hoppas att mitt svar var till hjälp!
Med vänlig hälsning
