Enskild egendom, samägande och lottläggning

FRÅGA
hejjag och min fru överväger att köpa ett hus. Vi är gifta och har en gemensam bostad nu. Min fru har fått en större summa pengar av sina föräldrar via gåvobrev. Jag vet att gåvobrevet är utformat som så att pengarna är hennes och jag kan aldrig göra anspråk på dom.Om vi nu köper ett hus, och använder dels min insats, samt vår lägenhetsförsäljning samt hennes pengar från gåvobrevet- kommer då hon äga en större andel av huset vid en ev seperation? Tex, hon har 3 mnkr i gåvobrev och använder 3mnkr som insats till huset och huset kostar 8 mnkr, kommer hon då för alltid ha 3 mnkr i gåvobrev till huset- oavsett om värdet på fastigheten halveras eller dubblas? Så om vi tex säljer huset om 10 år till 4 mnkr, kommer hon ändå ha rätt till 3 mnkr då?Samt- om hon äger större delen av huset, kan hon då slänga ut mig vid en seperation eller kan jag tvinga fram en försäljning för att få ut mina pengar?
SVAR

Hej

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Först och främst så ska det konstateras att om inte annat framkommer av gåvobrevet kommer även sådan egendom som ersätter den enskilda egendomen vara enskild egendom (7 kap. 2 § p. 6 Äktenskapsbalken (ÄktB)).

Enskild egendom och andelar:

Om jag förstår din första fråga rätt undrar du om det faktum att en andel av något samägt är enskild egendom skulle kunna påverka ägarförhållandena. Svaret på den frågan är att enskild egendom inte påverkar ägandeförhållandena. Om andelen minskar eller ökar i värde har alltså inte heller med enskild egendom att göra. Om hennes andel i fastigheten minskar i värde blir hennes enskilda egendom mindre och vice versa.

Det finns rättsfall som behandlar frågan kring lån och kontantinsats i förhållande till enskild egendom. Om t ex en av makarna betalar hela kontantinsatsen med enskild egendom och lånar för resten av köpeskillingen så kan hela fastigheten bli enskild egendom vid skilsmässa (NJA 1978 s. 526). Men det verkar inte vara den problematiken som är aktuell i ert fall.

Om ni bidrar olika mycket till köpeskillingen för fastigheten så är det rimligt att ni äger olika stora andelar i huset. Detta kan framgå genom samägandeavtal. Vill ni ändå äga hälften var bör ni reglera detta på något sätt, t ex genom ett skuldebrev eller gåvobrev beroende på vilket upplägg ni tänker er.

Vid en separation så ska inte värdet av din frus andel i huset tas med i bodelningen eftersom det är enskild egendom.

Om du vill ha samma utgångsläge som henne avseende själva bodelningen så kan du avtala med din fru genom äktenskapsförord att även din andel ska vara enskild egendom.

Lottläggning:

Den andra frågan är, om jag förstått det rätt, vem som skulle få överta huset vid en eventuell skilsmässa. Den frågan rör den så kallade lottläggningen. Vid lottläggning har det faktiskt betydelse om fastigheten består av enskild egendom som kommer av äktenskapsförord eller om det kommer av gåva eller testamente. Enskild egendom från äktenskapsförord påverkar inte lottläggningen så mycket, men enskild egendom från gåva och testamente kan göra det. I vanliga fall avgörs frågan om vem som ska få bostaden vid separation av vem som har störst behov av bostaden (11 kap. 8 § ÄktB). Denna regel ska enligt samma paragraf inte gälla för egendom som är enskild på grund av gåva eller testamente. Det framgår dock av så kallade förarbete till Äktenskapsbalken att sådan egendom som ersätter enskild egendom inte omfattas av undantaget (prop. 1986/87:1 s. 178-179). Det betyder att det troligen inte spelar någon roll att den enskilda egendomen getts genom gåva vid lottläggningen trots allt.

Sammanfattning:

Sammanfattningsvis kan sägas att enskild egendom inte påverkar ägandeförhållandena, och troligen inte heller lottläggningen. Hoppas du fick svar på dina frågor och jag råder er också att kontakta en jurist så ni får till ett upplägg som passar er bra.

Franck Olofsson
Fick du svar på din fråga?