Dolt fel i avloppet i fastighet - säljarens upplysningsplikt och köparens undersökningsplikt
Vi har precis köpt hus byggt -84. Huset hade via anlitad besiktning från mäklaren ingen större anmärkning och det står ingen avvikelse på avloppet. Vi har gjort allt vi kan på visningen för att själva besikta bostaden tex spolat i toaletter, okulärbesiktning. Samma dag som vi skriver sista kontraktet hos mäklaren och skall få nycklar till huset så berättar säljaren "Ni har ju småbarn så se till att de ej använder för mycket toalettpapper då avloppet är underdimensionerat så det blir lätt stopp". Huset är taxerat som villa och har tidigare haft enskilt avlopp men är sen 2010 påkopplad på det kommunala.Vi får problem redan första tillträdesdagen. Räcker med att man spolar ner 3-4 rutor toalettpapper så bubblar toalettstolen upp till översta kanten i wc:n. Avloppet saknar luftningsrör vilket gör att det ibland blir "finlandsbåtbaksug".Vi har ringt ut rörmokare som också bekräftar för små rör.Vi har pratat med mäklaren som totalt nonchalerar oss, säger att säljaren ej har nämnt detta för honom och att affären är slut så hänvisar han oss bara till dolda fel försäkring vilket vi har anmält. Vi hade inte alls beräknat med ett stambyte och renovering av två badrum vilket detta ingrepp förmodligen kommer krävas för att kunna använda toaletten normalt. Känns inte kul att behöva ge våra gäster en lektion innan det använder toaletten.Vad gäller när vi känner att vi har gjort allt för att besikta innan affär? Detta borde väl nämnts vid upplysningsplikten? Vad har vi för rättigheter?
Lawline svarar
Detta borde väl nämnts vid upplysningsplikten?
Säljaren har ingen lagfäst upplysningsplikt vid fastighetsköp. Högsta domstolen har dock anfört att det finns skäl för att en säljare i viss utsträckning bör vara skyldig att upplysa köparen om förhållanden som han eller hon känner till och som köparen visserligen borde upptäcka, men missar vid en undersökning före köpet. Eftersom det inte finns en tydlig upplysningsplikt vid fastighetsköp, får man också vara försiktig med att förlita sig på den. I målet hade köparen ställt en fråga om buller varefter säljaren svarade att köparen inte behövde bekymra sig om buller på fastigheten. Det visade sig att det förekom omfattande buller från en motorcrossbana i närheten.
Säljaren har innan ni köpte fastigheten uttalat: "Ni har ju småbarn så se till att de ej använder för mycket toalettpapper då avloppet är underdimensionerat så det blir lätt stopp." Med utgångspunkt i den rättspraxis som finns så är det vår bedömning att felet på avloppet inte kan ligga säljaren till last enbart grundat på en påstådd upplysningsplikt.
Vad gäller när vi känner att vi har gjort allt för att besikta innan affär?
Ni får inte åberopa sådana fel som ni borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten. Undersökningsplikten är väldigt långtgående och omfattar i princip alla åtkomliga utrymmen i fastigheten. Man förväntas t.ex. krypa under svåråtkomliga utrymmen men förväntas inte göra ingrepp i byggnad och mark och inte heller att riva ner väggar, ta bort tapeter, bjälkar eller golv.
Lugnande och specifika besked från säljaren om fastighetens skick minskar omfattningen av undersökningsplikten medan varningssignaler ökar den. Om överlåtelsen avser en äldre fastighet får man som köpare räkna med att större risk för fel föreligger och att undersökningsplikten därför skärps. Ju äldre fastigheten eller ju sämre skick fastigheten är i, desto mer måste man som köpare undersöka fastigheten för att i ett senare skede kunna göra gällande dolda fel.
Som jag tolkar er fråga, har besiktningen utförts för säljarsidan på deras beställning (ofta kallad för överlåtelsebesiktning). En sådan besiktning tar inte sikte på den typiska köparrisken, utan på säljarens situation. Besiktningsmannen utför alltså inte sin besiktning så att den svarar mot de uppmärksamhetskrav som gäller för en fastighetsköpares undersökningsplikt. Ni kan dessutom inte klandra besiktningen för att den är felaktig eftersom ni inte har någon avtalsrelation med besiktningsmannen - det är säljarsidan som har anlitat besiktningsmannen. Det är därför viktigt att man som köpare låter utföra en egen besiktning anpassad efter de risker man står inför som köpare.
Säljarens besked om att avloppet är underdimensionerat och inte kan hantera för mycket toalettpapper, i kombination med att huset är 34 år gammalt, måste tolkas som en varningssignal som dessvärre påverkar er undersökningsplikt i skärpande riktning beträffande just avloppet. Visserligen kom beskedet väldigt sent, men det får ändå anses att en köpare i en sådan situation hade kunnat ställa följdfrågor eller undersöka avloppet närmare. Det hade inte krävts mer än att testa att spola en mängd toalettpapper som motsvarar normal användning efter ett toalettbesök. Hade ni frågat säljaren så hade han eller hon sannolikt utvecklat sitt uttalande i en riktning som hade motsvarat testresultaten.
Hade säljaren istället uttalat det motsatta, att avloppet är i bra skick och att ingenting finns att anmärka vad gäller toaletterna, så hade ni sannolikt kunnat göra gällande en upplysningsplikt som hade medfört att ni hade kunnat göra gällande det aktuella felet utan att ha närmare undersökt det.
Det råder ingen tvekan om att det är fråga om ett fel, men att felet också vore dolt kan dessvärre vara en överdriven sanning. Vår bedömning, mot bakgrund av den information som framgår i en ställda frågan, är att er undersökning troligtvis har varit bristfällig. För att ge er ett närmare besked och med närmre precisering kunna bedöma om det är fråga om ett dolt fel som ni får åberopa, måste vi gå igenom hela ert case innefattande samtliga handlingar som finns och all korrespondens med säljare och mäklare.
Vad har vi för rättigheter?
Ni har rätt att reklamera felet hos säljaren, vilket ni bör göra skriftligen så snart som möjligt. Därefter bör ni skriftligen åberopa det dolda felet i fastigheten och ange vad ni vill ha för det. Rimligtvis bör ni kräva prisavdrag motsvarande skillnaden mellan fastighetens värde i rätt skick (fullt fungerande avlopp) jämfört med felaktigt skick (bristfälligt avlopp). Avslutningsvis inväntar ni säljarens inställning till ert krav. Säljaren kommer sannolikt att bestrida ert krav.
Ni bör vid detta stadie göra gällande er dolda fel-försäkring om ni har tecknat sådan. Försäkringsbolaget kommer att utbetala ett belopp motsvarande ett rimligt prisavdrag om försäkringsbolagets bedömning mynnar ut i att det är fråga om ett dolt fel. Om försäkringsbolaget bedömer att det inte är ett dolt fel, är ert enda alternativ att stämma säljaren inför domstol.
Vi rekommenderar inte att ni ansöker om stämning under dessa förhållanden eftersom det är tids- och kostnadskrävande samtidigt som era chanser att vinna inte är övertygande. Om ni skulle vilja ha vår hjälp att titta närmare på ert case, får ni gärna kontakta mig så kan vi prata pris och uppdrag.
Soroosh Parsa / soroosh.parsa@lawline.se
