Dödsbodelägare vägrar att sälja fastighet i dödsbo
Vi är ett dödsbo med fem delägare som ärvt en fastighet som tre av oss vill sälja och två vägrar att svara på hur de vill göra, hur kan man gå vidare.
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag uppfattar din fråga som att du undrar hur man ska gå till väga med försäljning av en fastighet i ett dödsbo där alla dödsbodelägare inte är överens om att sälja fastigheten.
Din fråga regleras dels i ärvdabalken (ÄB), dels i lagen om samäganderätt (samäganderättslagen).
Alla dödsbodelägare ska vara överens för att sälja fastighet tillhörande dödsboet
Huvudregeln är att dödsbodelägarna gemensamt ska förvalta den egendom som ingår i dödsboet. Varje dödsbodelägare kan sägas ha en slags vetorätt, eftersom alla delägares samtycke i regel krävs för att vidta förvaltningsåtgärder i boet (18 kap. 1 § ÄB). Försäljning av en fastighet i dödsboet kräver alltså samtycke från samtliga dödsbodelägare.
Vid oenighet mellan dödsbodelägare kan en boutredningsman fatta beslut för dödsboet
Vid svårigheter för flera dödsbodelägare att komma överens kan en dödsbodelägare hos Tingsrätten begära att en boutredningsman ska utses. En boutredningsman får i sådana fall ensam bestämma hur egendomen i dödsboet ska förvaltas (19 kap. 1 § ÄB). Tingsrätten ska välja en lämplig boutredningsman. Det kan vara en av dödsbodelägarna eller någon annan person som är lämplig för rollen (19 kap. 3 § ÄB). Dödsboets tillgångar används för att betala ersättning till en boutredningsman (19 kap. 19 § andra stycket ÄB). Detta innebär att det kommer att kvarstå mindre tillgångar att ärva.
Huvudregeln är att en boutredningsman inte får sälja fastigheter som ägs av dödsboet utan skriftligt samtycke från samtliga dödsbodelägare. Vid avsaknad av samtliga dödsbodelägares samtycke kan boutredningsmannens ansöka hos tingsrätten om att försäljning ska tillåtas (19 kap. 13 § ÄB).
Vid ett arvskifte kan dödsbodelägare få samäganderätt av fastigheten
Arvskifte är ett avtal mellan dödsbodelägarna om hur dödsboets tillgångar ska fördelas (23 kap. 1 § ÄB). Uppstår oenighet om hur arvet ska fördelas kan en dödsbodelägare hos Tingsrätten begära att en skiftesman ska utses. Skiftesmannen kan genomföra ett tvångsskifte av boet. Dödsboets tillgångar används för att betala ersättning till en skiftesman (23 kap. 5 § andra stycket ÄB). Detta innebär att det kommer att kvarstå mindre tillgångar att ärva. Om fastigheten inte är såld när arvskiftet genomförs kan det hända att dödsbodelägarna ärver en varsin del av fastigheten.
En fastighet som ägs av flera med samäganderätt kan säljas om en ägare vill det
Om flera dödsbodelägare ärver en varsin del av fastigheten gäller lagen om samäganderätt (samäganderättslagen). En delägare kan genom ansökan till tingsrätten begära att den samägda egendomen ska säljas på offentlig auktion. Försäljningen sker i sådant fall för gemensam räkning. Om det inte finns synnerliga skäl saknar övriga delägare möjlighet att förhindra att auktion genomförs (6 § samäganderättslagen). En delägare kan begära att ett minimipris för försäljning av fastigheten ska fastställas (9 § samäganderättslagen).
Vad innebär detta för dig
Jag tolkar din fråga som att boet ännu inte har skiftats. I ett sådant fall gäller enligt ärvdabalken att samtliga dödsbodelägare gemensamt ska förvalta fastigheten. I regel krävs att alla dödsbodelägare måste vara överens för att fastigheten ska kunna säljas, men ni kan begära att en boutredningsman ska ta över förvaltningen av dödsboet.
Ni har också möjlighet att tvinga igenom ett skifte av dödsboet. Vid ett skifte är det möjligt att ni ärver varsin del av fastigheten om denna inte har sålts innan skiftet. I en sådan situation blir ni samägare av fastigheten. Enligt samäganderättslagen kan en ägare för gemensam räkning ansöka hos tingsrätten om att sälja fastigheten på auktion. Det är alltså tillräckligt att en av ägarna vill sälja fastigheten.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Du är varmt välkommen att inkomma med fler frågor till Lawline om du har ytterligare funderingar.
Med vänliga hälsningar,
