Det inre underhållet i en bostadsrättsförening - Vad gäller? Och hur ska likhetsprincipen tolkas?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är bostadsrättslagen (BRL) och lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, EFL).
Kort reflektion
Inledningsvis kan sägas att de ovan refererade hovrättsfallen naturligtvis talar för att det för bostadsrättshavare generellt torde föreligga ett utökat underhållsansvar avseende just balkonger och terrasser. I den förstnämnda domen hade exempelvis fuktskador uppstått till följd av en bristfälligt uppförd balkong, bl.a. avseende val av material med tillhörande fuktskydd. Av de i målet aktuella stadgarna framgick att underhållsansvaret, dvs. kravet på att hålla lägenhetens inre i gott skick, även omfattade balkonger om sådana utgjorde en del av upplåtelsen, en ståndpunkt som också vann gehör i hovrättsprocessen. Emellertid ska tilläggas att hovrättspraxis inte har s.k. prejudicerande verkan (se nedan), men min uppfattning är att de uttalanden som hovrätten gjorde fortfarande äger relevans. Oavsett vilket kan följande anföras.
Bostadsrättshavarens underhållsplikt - Vad gäller?
Enligt 7 kap. 12 § 2 st. BRL gäller att bostadsrättshavaren inte svarar för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler. Undantag görs dock om skador uppkommit genom bostadsrättshavarens egen vårdslöshet (oaktsamhet) eller försummelse, eller vårdslöshet eller försummelse av någon som hör till hans eller hennes hushåll eller som besöker honom eller henne som gäst, någon annan som han eller hon har inrymt i lägenheten, eller någon som för hans eller hennes räkning utför arbete i lägenheten.
Bostadsrättshavaren (du) svarar för det s.k. inre underhållet av lägenheten om ingenting annat följer av stadgarna. I 7 kap. 12 § 1 st. BRL sägs nämligen att bostadsrättshavaren på egen bekostnad ska hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna. Dessa får dock inte vara konstruerade på ett sätt som är till betydande nackdel eller oskäligt betungande för medlemmarna varför reglerna är tvingande till förmån för bostadsrättshavaren. Förutom det ovan redovisade i första stycket bär bostadsrättsföreningen även ansvaret för fastighetens underhåll i övrigt och då för det s.k. yttre underhållet, vilket bl.a. inkluderar gemensamma utrymmen, ytterväggar, hissanordningar och annat dylikt. Motsatsvis gäller att till lägenheten räknas i regel rummens golv, väggar och tak, inredningen i rummen, glas och bågar i fönster samt lägenhetens inner- och ytterdörrar, se prop. 1990/91:92 s. 201.
Men gränsdragningsproblem uppstår ofta och brukligt är att precisera parternas skyldigheter genom bestämmelser i stadgarna. Emellertid kan bostadsrättshavarens skyldigheter aldrig omfatta mer än det inre underhållet på grund av lagstiftningens tvingande karaktär varför det inte heller torde vara möjligt för styrelsen och/eller föreningsstämman att utvidga medlemmarnas ansvar om inte samtliga medlemmar frivilligt går med på detta. Exakt hur begreppet ”det inre underhållet” ska tolkas kan visa sig vara besvärligt och detta har naturligtvis stor betydelse för den rättsliga bedömningen i ditt fall. I lagmotiven, dvs. i förarbetena, till bostadsrättslagen nämns saker som skulle kunna hänföras till såväl det inre som det yttre underhållet, vilket bl.a. är ytterdörrar och balkonger (och enligt min mening kan terrasser likställas med balkongbegreppet i bostadsrättslagens mening). Men det påpekas samtidigt att gränserna utgör en intern föreningsangelägenhet, vilket i praktiken betyder att detta bör regleras i stadgarna, se prop. 1990/91:92 s. 99.
Oavsett vilket är min uppfattning att det naturligtvis är fullt möjligt att genom stadgarna inskränka (begränsa) bostadsrättshavarens underhållsansvar och i förevarande fall låta bostadsrättsföreningen ansvara för allt som har med terrasserna att göra. Föreningen kan alltså åta sig sådant underhåll av lägenheten som annars (och/eller eventuellt) skulle ligga på bostadsrättshavaren. Men ansvaret för bostadsrättshavaren kan däremot aldrig utsträckas till att avse någon annan del av huset som inte omfattas av lagstiftningen, vilket bl.a. Högsta domstolen (HD) har uttalat i avgörandet NJA 2020 s. 822.
Enligt 33 § i de nuvarande stadgarna sägs att balkonger (som, vilket även påpekades ovan, torde kunna likställas med terrasser) träffas av det inre underhållet, vilket du som bostadsrättshavare enligt lag ansvarar för. I den föreslagna (nya) lydelsen, vilken ska komma till uttryck i 38 § stadgarna, verkar det nästan som att medlemmarnas ansvar för balkonger, altaner och takterrasser kommer att luckras upp. Ordet ”endast” tyder på att det föreligger en sådan avsikt från föreningens sida. Dock nämnas explicit att ansvaret för avledning av dagvatten alltjämt ska stanna på bostadsrättshavaren.
Föreningsstämman fungerar som en sorts demokratisk församling och har att avgöra viktiga föreningsangelägenheter och den kan i stor utsträckning godtyckligt agera så länge stämmans beslut inte strider mot tvingande lagstiftning. Om bostadsrättsföreningen, genom stämmans försorg, beslutar att justera stadgarna enligt ovan och i enlighet med de majoritetskrav som gäller vid ändring av stadgarna, se 9 kap. 23-24 §§ BRL, kommer du, i vart fall såvitt jag kan bedöma, att bli tvungen att ombesörja de åtgärder som föreningen och entreprenören har föreslagit.
Strider ovanstående mot 7 kap. 7 § BRL?
Av den här bestämmelsens första stycke framgår att bostadsrättshavaren inte utan styrelsens tillstånd i lägenheten får utföra åtgärd som innefattar1. ingrepp i en bärande konstruktion, 2. ändring av befintliga ledningar för avlopp, värme, gas eller vatten eller 3. annan väsentlig förändring av lägenheten. I andra stycket uttalas att styrelsen inte får vägra att medge tillstånd till en åtgärd som avses i första stycket om inte åtgärden är till påtaglig skada eller olägenhet för förening. Och av tredje stycket kan utläsas att det i stadgarna får föreskrivas att styrelsens tillstånd inte behövs för att utföra en åtgärd som avses i första stycket.
Jag kan givetvis ha missuppfattat någonting i din ärendebeskrivning, men jag förstår inte riktigt hur eller på vilket sätt bestämmelsen i 7 kap. 7 § BRL skulle få bäring på den nu uppkomna situationen. Denna regel har för övrigt förtydligats genom prop. 2002/03:12 s. 60 ff. och 155 f. och den tar i första hand sikte på förhållanden när bostadsrättshavaren har för avsikt (önskemål) att genomföra en förändring i lägenheten med tillhörande utrymmen, vilket inte är fallet här. För nu är det ju styrelsen som vill att du ska göra vissa ingrepp. Bestämmelsen har likaledes en rättighetskaraktär, vilket blir än mer tydligt vid en genomläsning av andra stycket. Oavsett vilket menar jag, i likhet med det ovan anförda, att kärnfrågan istället rör bestämmelsen i 7 kap. 12 § BRL och hur begreppet ”det inre underhållet” ska tolkas och vad som i det här fallet kan hänföras dit.
Det korta svaret på den här frågan lyder därför att jag inte kan se att det som styrelsen vill att du ska genomföra strider mot 7 kap. 7 § BRL.
Strider ovanstående mot 7 kap. 42 § EFL?
Enligt den här bestämmelsens första stycke gäller att styrelsen eller någon annan ställföreträdare för föreningen inte får rättshandla eller vidta någon annan åtgärd som är ägnad att ge en otillbörlig fördel åt en medlem eller någon annan till nackdel för föreningen eller någon annan medlem. I andra stycket stadgas vidare att en ställföreträdare för föreningen inte heller får följa en anvisning av föreningsstämman eller något annat föreningsorgan, om anvisningen inte gäller därför att den strider mot denna lag (dvs. EFL), tillämplig lag om årsredovisning eller stadgarna.
Den aktuella bestämmelsen ger uttryck för den s.k. likhetsprincipen. I föreningar brukar ofta likhetsprincipen åberopas vid missnöje bland medlemmarna. Den är emellertid inte explicit lagstadgad utan är mer av en allmän rättsprincip med ursprung i aktiebolagsrätten. Likhetsprincipen syftar i mångt och mycket till att omöjliggöra, eller i vart fall försvåra, för styrelsen och/eller en majoritet av en förenings medlemmar att kunna missgynna eller negativt särbehandla en eller flera i minoritet. Men notera att det inte på något sätt handlar om att samtliga medlemmar i alla lägen alltid behöver behandlas exakt lika, vilket är en tämligen vanligt förekommande missuppfattning.
Mot bakgrund av avsaknaden av lagreglering bör i första hand praxis konsulteras. HD har i ett ganska nutida avgörande, NJA 2009 s. 550, uttryckt ungefär att medlemmar i en förening får behandlas olika om det föreligger sakliga skäl för detta. I det aktuella rättsfallet konstaterade HD (och även den hovrätt som tidigare hade prövat frågan) att en bostadsrättsförening har en relativt vidsträckt handlingsfrihet avseende hanteringen och skötseln av fastigheten. I det här målet hade en medlems balkongansökan avslagits trots att samma förening tidigare hade lämnat sitt samtycke till två andra medlemmar som sedermera hade fått bygga varsin balkong. Den springande punkten var enligt HD att ta ställning till om det hade funnits beaktansvärda (och sakliga) skäl för föreningens avslagsbeslut. Domstolen fann att så var fallet då grunden för beslutet var arkitektoniskt och av vikt för fasaden varför den också kom fram till att beslutet inte hade utgjort ett åsidosättande av likhetsprincipen.
Annorlunda uttryckt: Bara för att en medlem skulle få tillåtelse att ta ner en vägg innebär inte detta per automatik att samtliga andelsägare i exempelvis en bostadsrättsförening kommer att få göra exakt samma sak. Det handlar helt enkelt om en bedömning i det enskilda fallet. Givet det ovan refererade HD-avgörandet menar jag att likhetsprincipen ska förstås som att den i föreningrättsliga sammanhang främst är tänkt att säkerställa ett skydd mot objektivt felaktiga och ogrundade beslut.
Och det korta svaret på den här frågan lyder därför, i och för sig utan att känna till alla detaljer, att det torde vara möjligt för bostadsrättsföreningen, och då genom styrelsens försorg, att särbehandla dig på det sätt som nu är i fråga. För det kan enligt min mening och objektivt sett inte ses som ett felaktigt och/eller ogrundat beslut (eller snarare kommande beslut eftersom någon formell rättelseanmodan inte har meddelats) att ställa upp den här typen av krav. I synnerhet inte om den föreslagna lydelsen i 38 § i stadgarna antas av föreningsstämman. Därutöver bedömer jag att terrasserna redan nu träffas av det inre underhållet.
Notis: HD styr rättspraxis på det här området och är den yttersta uttolkaren av all sådan lagstiftning. Genom sina avgöranden skapar domstolen s.k. prejudikat (normerande/vägledande rättsfall), vilka övriga domstolar i lägre instanser (tingsrätter och hovrätter) informellt har att följa.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågorär du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger viss typ av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
