Bostadsrättsförening: Styrelsebeslut - Kompetensfördelning- Medlems rätt att påverka - Klander av stämmobeslut - Vad gäller?
Hej! Jag bor i en bostadsrättsförening och har för 17 år sedan fått ett godkännande av dåvarande styrelse att bygga ett trädäck på baksidan av lägenheten. Nu har nuvarande styrelse ändrat i ordningsreglerna och menar att mitt däck är för stort och att delar av det måste tas bort. Vad har jag för möjligheter att begära ett beslut som jag kan överklaga, och vart överklagar man i sådana fall? Jag antar att de måste lämna en besvärshänvisning, men är det tingsrätten eller förvaltningsrätten? Skulle ett sådant mål betraktas som ett förenklat tvistemål, eller riskerar jag att behöva betala föreningens rättegångskostnader utöver vad som gäller enligt 1 kap 3 d § RB?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är bostadsrättslagen (BRL) och lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, EFL).
Glädjande är att du också har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål hanteras dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Men inledningsvis, innan din telefonrådgivning äger rum, kan i vart fall följande anföras.
Har styrelsen kompetens att fatta det aktuella beslutet?
I bostadsrättslagen sägs att beslut om väsentliga förändringar inte får fattas av styrelsen om inte stadgarna föreskriver annat, 9 kap. 15 § BRL. En liknande bestämmelse finns även i föreningslagen av vilken framgår att ärenden som ska hänskjutas till årsstämman kan finnas upptagna i föreningens stadgar, 6 kap. 10 § 4 p. EFL. I övrigt ges ingen ytterligare vägledning i lagstiftningen. Begreppet väsentliga förändringar är inte klart definierat och hur detta ska tolkas kan ibland bereda vissa svårigheter för föreningens medlemmar. Men givet detta finns det alltid goda skäl att noggrant studera stadgarna. Det är alltså i mångt och mycket bostadsrättsföreningen, dvs. medlemmarna (ni) själva genom stämmobeslut, som dikterar villkoren för den kompetensfördelning som ska gälla mellan styrelsen och stämman. Men om det skulle visa sig att stadgarna inte klargör rättsläget på ett tillfredsställande sätt, vilket torde vara fallet här, ska bedömningen göras i förhållande till beslutet, ingreppets art och/eller den inplanerade åtgärdens omfattning. Generellt kan sägas att exempelvis beslut om vissa mindre ombyggnationer samt rena reparations- och underhållsåtgärder i en bostadsrättsförening torde ligga inom styrelsens behörighet. Likaså äger styrelsen rätt att anta nya ordningsregler. Därför blir min bedömning så här långt att styrelsen sannolikt har kompetens (rätt) att ensamt kunna fatta det aktuella beslutet.
Kan du genom att utöva din bestämmanderätt på föreningsstämman påverka situationen?
Det korta svaret lyder ja. Vid föreningsstämman utövar medlemmarna sin rätt att besluta i föreningens angelägenheter, 6 kap. 1 § EFL Stämman är föreningens högst beslutande organ och styrelsen arbetar på uppdrag ifrån stämman, dvs. medlemmarna i bostadsrättsföreningen. Föreningsstämman fungerar som en sorts demokratisk församling som har att avgöra viktiga föreningsangelägenheter och kan i stor utsträckning godtyckligt agera så länge stämmans beslut inte strider mot tvingande lagstiftning. Ordningsreglernas fortsatta existens kan således prövas av stämman. Här kan ett alternativ vara att låta styrelsen kalla till en extra föreningsstämma, vilket för dig är fullt möjligt att begära. I allmänt brukar det förutsätta att man (du) får ihop minst 10 % av rösterna eller det högre röstetal som krävs enligt stadgarna för att kunna tvinga styrelsen att kalla till en extrastämma, 6 kap. 12 § 2 st. EFL. Styrelsen kan naturligtvis också själv kalla till en sådan om styrelsen finner skäl till det. I förevarande fall krävs alltså, för det fall du skulle vilja få den här frågan överprövad skyndsamt, att du får med dig minst 10 % av rösterna och vanligtvis har varje hushåll (bostadsrätt) en röst, 9 kap. 14 § 1 p. BRL. När det sedan gäller själva voteringen på stämman kan följande anföras.
För att föreningsstämman ska kunna anta ett förslag krävs i regel mer än hälften av rösterna och vid lika röstetal har ordföranden utslagsröst, 6 kap. 33 § 1 st. EFL. När/om du får till en extra föreningsstämma eller om ditt ärende eventuellt ska (måste) hänskjutas till nästa ordinarie årsstämma ska det förtydligas att varje medlem alltid har rätt att få ett ärende behandlat vid föreningsstämman om denne skriftligen begär det hos styrelsen, 6 kap. 15 § 1 st. EFL. Detta kan kallas för motionsrätt och utgör en del av det s.k. minoritetsskyddet i föreningen. En sådan begäran måste dock framställas på det sätt och inom den tid som har bestämts i stadgarna. Detta betyder att envars rätt att få ett ärende behandlat på en stämma i en bostadsrättsförening kan vara villkorad med specifika tillvägagångssätt och/eller tidsfrister varför det återigen kan vara en god idé att mycket noggrant studera stadgarna.
Men någon besvärshänvisning behöver, som svar på en av dina frågor, inte lämnas vid ett beslut fattat av styrelsen i en bostadsrättsförening. I vart fall inte på samma sätt som gäller för myndigheter på förvaltningsrättens område. Den allmänna föreningsrättsliga möjligheten att kunna få styrelsens beslut prövat på stämman är vad du har att förhålla dig till. Däremot kan en medlem föra talan mot ett stämmobeslut som inte har kommit till i behörig ordning eller på något annat sätt strider mot föreningslagen, tillämplig lag om årsredovisning eller stadgarna. Och det ska göras vid allmän domstol (ej allmän förvaltningsdomstol) och då vid en tingsrätt som första instans och inom ramen för en sådan talan kan käranden (du) yrka att beslutet ska upphävas eller ändras, 6 kap. 47 § EFL. Notera dock att en detta måste ske inom tre månader från dagen för beslutet, annars går rätten att väcka en talan i det här avseendet förlorad, 6 kap. 48 § 1 st. EFL.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Utan ingående kunskap om alla för ditt ärende relevanta omständigheter är det svårt att göra en adekvat bedömning. Låt oss därför ta allting i lugn och ro under vårt kommande telefonsamtal.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig på måndag den 11/7 kl. 15.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
