Bör jag ta över min brors andel i fastighet genom köp eller gåva?
Fastighet radhus på 90 kvm, byggår 1982.
Mina föräldrar köpte huset 1983 och har bott där fram tills nu. 2018 fick min bror och jag huset i gåva (50% var). Vi är enda barnen. Jag vill nu ta över min brors andel i fastigheten mot ersättning och få 100% ägande.
Taxeringsvärde 2019: 3 276 000
Uppskattat marknadsvärde: 4 milj - 4,3 milj.
Hur gör jag detta på bästa sätt? Gåva mot ersättning eller köp? Vilket sätt är det mest ekonomiska för min del? Vilka skattemässiga konsekvenser får det ena eller andra alternativet. Hoppas att det är ok att köpa till en handlingsplan om jag upptäcker att jag behöver det?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag tolkar din fråga fick du och din bror år 2018 en fastighet i gåva. Du vill nu ta över din brors andel i fastigheten mot ersättning och få ett 100%-igt ägande. Du undrar om du bör överta fastigheten genom gåva eller köp.
Förvärv som sker genom arv, testamente, gåva eller bodelning är skattefria (8 kap. 1 § inkomstskattelagen, IL). I ert fall innebär det att varken era föräldrar eller du och din bror behövde betala någon skatt när ni förvärvade fastigheten 2018. När en tillgång förvärvats genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt, inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situationen enligt den s.k. kontinuitetsprincipen (44 kap. 21 § IL). Det innebär att du och din bror tagit över era föräldrars ansvar för skatt och blir skyldiga att betala eventuell vinstskatt den dag ni säljer fastigheten. Skatten räknas utifrån era föräldrars omkostnadsbelopp (det era föräldrar köpte fastigheten för ökat med förbättringsutgifter).
Om din bror säljer sin halva av fastigheten till dig och gör en vinst blir han skattskyldig för den eventuella vinst han gör. Vilken vinst han eventuellt gör kan inte beräknas utan närmre granskning. Om din bror däremot skänker fastigheten till dig gäller fortsatt kontinuitetsprincipen, dvs du övertar ansvaret för att betala skatt den dag du säljer fastigheten och han behöver inte skatta nu.
Som jag förstår det utifrån din fråga finns det en avsikt att överta din brors halva av fastigheten mot ersättning. Hur mycket du betalar honom i ersättning kommer att avgöra huruvida det räknas som en gåva eller ej. Det saknar betydelse om ni själva betecknar det som en gåva eller ett köp. Inkomstskattemässigt anses en fastighet överlåten genom gåva om ersättningen understiger både överlåtelseårets taxeringsvärde och marknadsvärde, den s.k. huvudsaklighetsprincipen. Om taxeringsvärdet är 3.3 miljoner kronor (ungefärligt värde då jag inte vet vad 2020 års taxeringsvärde är) och han äger halva innebär det att om du betalar en ersättning som understiger 1.650.000 kronor kommer överlåtelsen att räknas som gåva. Att det räknas som gåva innebär att din bror inte behöver betala någon skatt och att du träder i hans skattemässiga situation. Om ersättningen överstiger 1.650.000 kronor blir han skattskyldig för den vinst han gör. För dig innebär det i det fallet att den dag du säljer fastigheten kommer din vinstskatt för halva fastigheten att beräknas utifrån det omkostnadsbelopp du övertagit från dina föräldrar och halva fastigheten utifrån det omkostnadsbelopp du har genom köpet av din bror. I regel brukar man, vid överlåtelse genom gåva mot ersättning, göra en fiktiv försäljning. Den fiktiva försäljningen innebär att man räknar ut hur mycket din bror skulle betalt i vinstskatt vid en försäljning i nuläget och att han ersätter dig för det nu (genom att ni drar av det på den ersättning du ger honom) eftersom du blir skattskyldig för hela fastigheten den dag du säljer den.
Sammanfattningsvis kommer överlåtelsen att klassas som en gåva om den ersättning du ger din bror understiger taxeringsvärdet. Eftersom han äger halva fastigheten sker det en beräkning utifrån halva taxeringsvärdet. Det är egalt vad ni kallar överlåtelsen, innebärande att även om ni skrivet "köp" kommer det att klassas som en gåva om ersättningen understiger taxeringsvärdet. Skriver ni "gåva" men översättningen överstiger taxeringsvärdet kommer det att räknas som ett köp. Vid överlåtelse genom gåva kommer du att ta över hela skattskyldigheten och blir skyldig att betala eventuell vinstskatt den dag du säljer fastigheten. Därav gör man ofta en fiktiv försäljning så du blir ersatt i förtid.
Om ni behöver hjälp med att upprätta gåvobrev eller köpeavtal kan en av våra jurister vara behjälpliga i ärendet. Om så är intressant är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
