Betalningsansvar för hyresrätt vid handläggning och prövning i hyresnämnden

2019-10-11 i Hyresrätt
FRÅGA
Hyresvärden har sagt nej till överlåtelse av lägenhet från dödsbo till nära anhörig då man anser att varaktigt sammanboende ej kan styrkas. Värdens beslut grundas på att den sökande inte varit folkbokförd på adressen. Detta i sin tur har sina skäl varför vi överväger att föra saken till hyresnämnden, även om det kan bli svårt att bevisa sammanboende. Men då uppstår ett knepigt läge.Handläggningstiden är ca 1 år under vilken tid värden såklart kommer att kräva hyra. Min huvudfråga är vem som blir betalningsansvarig för hyran under denna period om dödsboet saknar tillgångar? -Är det ens möjligt att gå vidare utan att behöva erlägga hyra under denna period? -Vilka krav kan ställas mot den person (tillika dödsbodelägare), till vilken överlåtelsen ska ske? Kan denne bli betalningsansvarig? Det finns såklart en logik i det om man utgår ifrån att denne bor i lägenheten. MEN, frågan är om det är juridiskt möjligt att kräva betalning av någon annan än dödsboet så länge kontraktet står på detta? Kan betalningsansvaret i efterhand se olika ut beroende på utslaget i hyresnämnden?Jag vet att huvudregeln är att efterlevande inte kan ta över dödsboets skulder, men det känns som att detta fall är mer komplicerat än så.
SVAR

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Generellt om uppsägning av hyresrätt vid dödsbo

När en hyresgäst dör övergår hyresavtalet per automatik till dödsboet. I jordabalken 12 kap 46 § 1 stycket 10 punkten (här) finns en generalklausul som ger hyresvärden rätt att säga upp hyresavtalet med dödsboet. Ett dödsbo saknar rätt till förlängning av hyresavtalet, vilket innebär att man inte har något besittningsskydd. Uppsägningstiden blir den som står i hyreskontraktet, vanligtvis tre månader. Dödsboet måste betala hyra till hyresvärden under uppsägningstiden. Om dödsboet saknar tillgångar till detta får hyresvärden inte ut några pengar, betalningsansvaret går inte över på någon annan.

Överlåtande av hyresrätt vid dödsbo

I jordabalken 12 kap 32-38 §§ (här) finns regler om när en hyresgäst får överlåta sin hyresrätt. Huvudregeln är att ett dödsbo saknar intresse av en hyresrätt eftersom dödsboet bara ska finnas kvar så länge som krävs för att strukturera vilka tillgångar som finns och för att arvsskifte ska kunna ske. Hyresvärden har alltså rätt att säga upp dödsboet med stöd av JB 12 kap 46 § 1 stycket 10 punkten. Det finns dock undantag till det så kallade överlåtandeförbudet i JB 12 kap 32 §, bland annat då om man varit närstående till den avlidne. De krav som uppställs är att den som vill överta lägenheten ska ha varit varaktigt sammanboende med den avlidne före dödsfallet samt att hyresvärden skäligen kan nöja sig med den nya hyresgästen. Kravet skäligen nöja sig med hyresgästen innebär att den nya hyresgästens person och dennes ekonomiska situation beaktas. Däremot beaktas inte hyresvärdens behov av lägenheten.

Betalningsansvar vid prövning i hyresnämnden

Vad gäller tiden för prövning av ärendet i hyresnämnden bör den som vill överta hyresrätten fortsättningsvis betala hyran. Denne påstår sig under tiden för prövning att vara rätt hyresgäst och är då också betalningsansvarig. Om dödsboet inte betalar hyran utgör det ett förverkande av hyresrätten. Det som även kan sägas är att om en enskild dödsbodelägare bosatt sig har hyresvärden rätt att avhysa den enskilda personen, som inte är en hyresgäst, dock blir det en svår bevisfråga för hyresvärden eftersom enskilda dödsbodelägare måste få tillträde till lägenheten för att reda ut boet.

Sammanfattningsvis gäller alltså att hyresrätten kan sägas upp av hyresvärden med uppsägningstid som betalas av dödsboet om det finns tillgångar, utan att dödsbodelägarna riskerar att bli betalningsskyldiga. Vill en dödsbodelägare som varit närstående till den avlidne ta över hyreskontraktet trots att hyresvärden motsatt sig detta bör den dödsbodelägaren betala hyra under tiden för handläggning och prövning för att undvika förverkande av hyresrätten.

Om du har fler frågor rörande detta är du varmt välkommen att kontakta mig på jennifer.embretsen@lawline.se.

Vänligen,

Jennifer Embretsen
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Hyresrätt (1479)
2019-11-22 Vårdnadsplikt för hyresgäst
2019-11-21 Får en förstahandshyresgäst ta ut en hyra av en inneboende som överstider förstahandshyresgästens hyra?
2019-11-21 Kan jag bli uppsagd från min övernattningslägenhet?
2019-11-20 Andrahandsuthyrning vid arbete på annan ort

Alla besvarade frågor (74760)