Beskattning vid fastighetsförsäljning.

Question

Jag äger 1/5 av ett dödsbo där en fastighet ingår. Fastigheten är värderat 733 000. Jag ämnar lösa ut övriga ägare. Vilket är mest fördelaktigt för alla.? Att göra det som en gåva och att jag betalar 146 600 till var och en av dem. Det blir väl ingen skatt då? Eller att jag köper deras delar men då får de väl betala skatt ? Hur mkt isåfall?

Om det går att göra det som en gåva borde väl jag betala de 146 600 minus skatt eftersom jag vid en eventuell framtida försäljning måste betala skatten då.

Answer 1

Hej.

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Kort svar finnes längst ned.

Skillnaden mellan gåva och köp.

Den enda skillnaden mellan en gåva och ett köp som huvudregel är egentligen att en gåva in omfattar någon form av motprestation. Detta innebär att om man ger en gåva om 146 600 kronor men får deras andel av huset så anses ett köp ha skett även om rubriceringen av transaktionen är annorlunda. Detta innebär ändå att transaktionen kommer att ge skattepliktig inkomst. När det gäller gåva av fastighet fungerar det lite annorlunda.

När det specifikt gäller gåva av fastighet gäller följande:

1.Gåvoavsikt. Det var menat som en gåva och ingen motprestation begärs.

2.Förmögenhetsöverföring. Att förmögenhet har överförts till gåvomottagaren från gåvogivaren.

3.Transaktionen sker av fri vilja.

När det gäller fastigheter regleras huruvida det är en gåva eller inte speciellt. Den rådande principen heter huvudsaklighetsprincipen. Denna menar att om ersättningen som utgår för fastigheten understiger taxeringsvärdet så anses en gåva föreligga. Taxeringsvärdet är inte densamma som marknadsvärdet.

Du skrev att fastigheten var värderad till 733 000 kronor och att du menade lösa ut de andra mot marknadsvärdet. Om taxeringsvärdet är 733 001 eller mer så räknas de 146 600 i ersättning som gåva eftersom ersättningen då understiger taxeringsvärdet. Om taxeringsvärdet är 733 000 eller mindre blir ersättningen om 146 600 kronor skattepliktig. Ersättningen måste alltså understiga taxeringsvärdet för att en gåva ska föreligga.

Om gåva föreligger blir transaktionen såklart skattefri (8 kap. 2§ inkomstskattelagen).

Beskattning av fastigheter.

När en fastighet säljs kommer eventuell vinst att vara skattepliktig. Försäljning av fastigheter beskattas enligt inkomstslaget kapital för privatpersoner enl. 41 kap. 1§ inkomstskattelagen. Dock har beskattning av vinst från fastighetsförsäljning lite specialregler.

Till att börja med skiljer man på privatbostadsfastigheter och näringsfastigheter. Skillnaden på dessa är att en privatbostadsfastighet ska till majoriteten användas av ägaren eller närstående som permanentbostad eller fritidsbostad. Resterande typer/användning av fastighet är näringsfastighet (2 kap. 8, 9 & 13§§ inkomstskattelagen). Om man t.ex. innehar en fastighet som man brukade bo i men som man nu mestadels hyr ut är detta en näringsfastighet. Om man endast hyr ut en mindre del av fastigheten och bor där permanent bör denna fastighet ses som en privatbostadsfastighet.

1. Väl konstaterat att den här frågan rör sig om en privatbostadsfastighet går vi vidare till uträkningen av skatten. Grundläggande för inkomstslaget kapital så utlöses beskattningen det år man avyttrar egendomen (41 kap. 26§ inkomstskattelagen). Avyttring definieras som när man säljer, byter eller överlåter på annat dylikt sätt (innefattar ej gåva) enl. 44 kap. 3§ inkomstskattelagen

2. Själva skatten fungerar som att man tar vinsten och drar av kostnaden för att sälja denna och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13§ inkomstskattelagen). Omkostnadsbeloppet innebär det pris man anskaffade egendomenför samt eventuella förbättringsutgifter (44 kap. 14§ inkomstskattelagen). I ert fall kommer ni få använda er av 1/5 del av omkostnadsbeloppet, förbättrande utgifter samt förbättrande reparationer. Detta eftersom ni ärver fastigheten med varsin lika del.

3. Om man dock ärver egendomen så blir ens eget omkostnadsbelopp det belopp som arvgivaren hade fått använda sig av (44 kap. 21§ inkomstskattelagen). Detta kallas för kontinuitetsprincipen och innebär att arv/gåvomottagaren ska hamna i givarens skattemässiga situation. Detta gäller även förbättrande utgifter och förbättrande reparationer enligt 45 kap. 11 och 12§§ inkomstskattelagen.

4. När det gäller beskattning av fastigheter specifikt innebär förbättringsutgifter alla former av utgifter som gått till förbättrande ändringar av fastigheten (45 kap. 11§ inkomstskattelagen). Förbättrande ändringar är innebära om-/till och-/eller nybyggnationer. Om man alltså bygger till ett sovrum, bygger om altanen eller bygger en farstu går dessa kostnader under förbättringsutgifter. Kravet på att få räkna in dessa utgifter är att utgifterna totalt under 1 år överstiger 5000 kronor.

5. Vidare får man skriva av förbättrande reparationer enligt 45 kap. 12§ inkomstskattelagen om det gäller privatbostäder. Förbättrande reparationer innebär reparationer som även höjer standarden/värdet i en bostad. Att t.ex. byta ut golvet mot ett likadant räknas ej som förbättrande reparation. Om man dock byter ut ett slitet laminatgolv mot fräscht klinkers räknas detta som förbättrande reparationer. Kravet för att få skriva av förbättrande reparationer är att man endast får gå tillbaka 5 år retroaktivt. Utgiften ska alltså ha uppstått inom 5 år bakåt för att få skriva av denna utgift.

6. Vidare gäller för beskattning för fastigheter att all vinst inte är skattepliktig. När man väl dragit av alla kostnader och utgifter från vinsten så är endast 22/30-delar av vinsten skattepliktig (45 kap. 33§ inkomstskattelagen). Av dessa 22/30-delar av vinsten beskattas denna med 30% (65 kap. 7§ inkomstskattelagen).

Exempel ditt fall: OBS!!! (Korrekta siffror kan inte användas eftersom jag inte har all information).

Om du betalar 146 000 kronor till de andra har de fått in en vinst om 146 000 kronor eftersom de anses ha avyttrat sin del av fastigheten (se 1). Av dessa 146 000 kommer kostnader att dras av (se 2).

Vinst: 146 000 kronor.

-Omkostnadsbelopp: 50 000 kronor. (se 2&3). (det arvgivaren betalat för fastigheten)

-Förb. Utgifter: 10 000 kronor. (se 4). (byggt veranda).

-Förb. Reparation: 12 000 kronor. (se 5). (installerat klinkers).

Resultat vinst: 74 000 kronor.

Kvot. Fastighet: cirka 54 200 kronor ((22/30) x 74 000) (se 6).

Skatt inkomstslaget kapital: 54 200 x 0.7 = 37 940 kronor (se 1&6).

Som du ser här är detta resultatet av en fastighetsförsäljning som du föreslår den i fall den inte räknas som gåva.

Kort svar:

Beroende på taxeringsvärdet är det svårt att säga om du kan beteckna ersättning för de andra andelar i fastigheten som gåva eller inte. Om 146 600 kronor understiger 1/5 av taxeringsvärdet är det en gåva enligt huvudsaklighetsprincipen och om 146 600 överstiger 1/5 av taxeringsvärdet kan ersättningen ej ses som en gåva.

Om ersättningen inte blir en gåva kommer vinsten att vara skattepliktig för de andra. Hur mycket vinsten är beräknas som:

Vinst- (utgifter + omkostnadsbelopp).

När det gäller omkostnadsbeloppet så kommer ni att använda er av arvgivarens kostnader och köpeskilling enligt 44 kap. 21§ inkomstskattelagen. Detta kallas för kontinuitetsprincipen och innebär att arv och gåvomottagare ska hamna i givarens skattemässiga situation. Eftersom gåva och arv inte är skattepliktigt hoppar man helt enkelt över gåvo och arvmottagare vad gäller hela beskattningen. Ni använder er alltså av arvgivarens kostnader.

Sammanfattat varierar de andras skatt beroende vad arvgivaren hade för omkostnadsbelopp, förbättrande utgifter och/-eller förbättrande reparationer. Resterande vinst efter dessa avdrag beskattas dock med (22/30) x 0.7= cirka 51.2%.

Vänligen.