Besittningsskydd vid uthyrning av villa
Har hyreslagen ändrats gällande fr.o.m. 2015 avseende uthyrning av villa på så sätt att jag inte kan hyra ut den längre än två år för om så görs kan hyresgästen ha besittningsrätt till villan - har bara hört detta ryktesvägen. Förändringen kan gälla någonting åt detta håll.
Tacksam för svar.
Lawline svarar
Hej, och tack för din fråga!
Bestämmelser avseende uthyrning av villa i andra hand finns dels i jordabalken 12 kap, även kallad Hyreslagen, se här, och dels i lagen om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen, se här.
Enligt reglerna i jordabalken 12 kap 46 § har hyresgästen i vissa fall rätt till förlängning av hyresavtalet, ett så kallat besittningsskydd, trots att avtalet sagts upp. Besittningsskyddet gäller dock inte om någon av förutsättningarna i JB 12 kap 45 § är uppfyllda. Således får exempelvis inte en hyresgäst besittningsskydd om hyresavtalet avser upplåtelse av en lägenhet (med lägenhet avses även villa) i andra hand och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än två år i följd eller hyresavtalet avser en lägenhet för fritidsändamål och hyresförhållandet upphör innan det har varat längre än nio månader i följd.
I vissa fall är det möjligt att avtala bort besittningsskyddet. Som huvudregel krävs hyresnämndens godkännande för att avtalet ska gälla, JB 12 kap 45 a §. I vissa fall gäller överenskommelsen även utan hyresnämndens godkännande, nämligen när:
- ett en- eller tvåfamiljshus som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet och den som hyr ut huset ska bosätta sig där eller överlåta huset,
- en hyreslägenhet som upplåts i andra hand och den som hyr ut lägenheten ska bosätta sig där,
- en bostadsrättslägenhet som upplåts i andra hand och bostadsrättshavaren ska bosätta sig där eller överlåta bostadsrätten,
- en bostadslägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet och den som hyr ut lägenheten ska bosätta sig på fastigheten eller överlåta den.
Senaste ändringarna i jordabalken 12 kap skedde 2014 men ingen av ändringarna avsåg hyresgästens rätt till besittningsskydd.
Privatuthyrningslagen trädde i kraft 1 februari 2013 och avsikten med lagen är att underlätta för privatpersoner att hyra ut sina bostäder utan att riskera att hyresgästen får besittningsskydd till bostaden. Lagen gäller vid privatuthyrning av av bostadslägenhet till annat än fritidsändamål under förutsättning att hyresavtalet har ingåtts efter den 1 februari 2013, dock inte vid uthyrning i näringsverksamhet eller upplåtelse i andra hand (privatuthyrningslagen 1 §). Enligt lagens 3 § har inte hyresgästen rätt till förlängning av avtalet när det upphört att gälla, det vill säga hyresgästen saknar besittningsskydd.
Sammanfattningsvis är svaret på din fråga att om hyresgästen får besittningsskydd eller inte till en uthyrd villa beror på när avtalet ingåtts, och om det ingåtts före 1 februari 2013, om hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om att hyresgästen avstår från sitt besittningsskydd eller inte. Har avtalet ingåtts efter 1 februari 2013 och övriga förutsättningar i privatuthyrningslagen är uppfyllda saknar hyresgästen besittningsskydd. Har avtalet ingåtts före 1 februari 2013 gäller reglerna i Jordabalken 12 kap och då krävs det som huvudregel ett av hyresnämnden godkänt avtal om avstående av besittningsskyddet för att hyresvärden ska vara säker på att hyresgästen inte får besittningsskydd och hyresförhållandet varat över två år i följd. Vill du läsa mer om besittningsskydd finns det bra information på Hyresnämndens hemsida (klicka här), och där hittar du också blanketter för att avtala bort besittningsskyddet.
Hoppas du fått svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
