Besittningsskydd och hyreshöjning
Hej!
Jag bor i en lägenhet i ett hus med totalt 3 lägenheter. Ägarna bor i ena lägenheten. Nu ska de troligen sälja huset. Kan den nya ägaren säga upp mitt hyresavtal och "kasta ut" mig?
Om inte kan de höja hyran hur mycket som helst?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag kommer nedanför redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.
Tillämplig lag
Regler om uppsägning och besittningsrätt finns i 12 kap. jordabalken (JB) och lagen om uthyrning av egen bostad.
Lagen om uthyrning av egen bostad
Vilken uppsägningstid och besittningsrätt du har rätt till beror på vilken lag som är tillämplig i ditt fall. Lagen om uthyrning av egen bostad gäller om den första upplåtelsen skedde till dig, det vill säga när hyresvärden upplåter flera lägenheter så gäller lagen bara för den första upplåtelsen (1 § första stycket 3 meningen lagen om uthyrning av egen bostad). Om du omfattas av denna lag har hyresvärden 3 månaders uppsägningstid, och du ingen rätt till förlängning av hyresavtalet (3 § andra och tredje stycket lagen om uthyrning av egen bostad).
12 kap. jordabalken
Uppsägningstiden för hyresavtal som är träffade på obestämd tid är tre månader (12 kap. 4 § första stycket 1 punkten JB). Som hyresgäst till en bostad har man dock ett direkt besittningsskydd som innebär att man har rätt till förlängning av avtalet utom i några fall som anges i 12 kap. 46 § JB. Ett sådant fall är när avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus (villa) och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässig uthyrningsverksamhet och upplåtaren vill förfoga över huset för att exempelvis sälja det (12 kap. 46 § första stycket 6 punkten JB). Detta innebär i ditt fall att du inte har rätt till att få avtalet förlängt om din hyreslägenhet är belagd i uthyrarens villa. Är det däremot så att det är en affärsmässig uthyrningsverksamhet har du en besittningsrätt som följer med till den nya ägaren. Av din fråga tolkar jag det dock som lägenheten är en del av en villa eller liknande, och eftersom ägaren bor i en av tre lägenheter bör det inte vara någon affärsmässig verksamhet. Alltså bör slutsatsen vara att ägaren har rätt att säga upp avtalet.
Kan man höja hyran hur mycket som helst?
Skulle det vara så att lägenheten är en del i en affärsmässig verksamhet och du således har besittningsskyddet kvar vid ägarbytet (dvs har rätt att få avtalet förlängt) så får hyresvärden inte höja hyran hur mycket som helst. Det är tillåtet att höja hyran så länge höjning är skälig. En hyreshöjning är skälig om den görs till en nivå som motsvarar liknande lägenheter på samma ort. I bedömningen tas hänsyn till bland annat lägenhetens standard, modernitet, var den är placerad och omgivningen (12 kap. 55 § JB).
För att få höja hyran måste hyresvärden meddela hyresgästen om detta skriftligen (12 kap. 54 § första stycket JB). Meddelandet ska innehålla uppgifter om hur stor hyreshöjningen är, vad den nya hyran blir samt när de nya villkoren ska börja gälla. Det ska även innehålla information om att hyresgästen blir bunden vid att betala den högre hyran om du inte innan en viss angiven dag ger hyresvärden ett meddelande om att du motsätter dig höjningen. Sist men inte minst ska meddelandet innehålla information om att hyresnämnden kan bestämma skäligheten i hyran om du som hyresgäst inte anser att den är skälig och vad du då ska göra för att få till en sådan prövning (12 kap. 54 a § andra stycket JB).
Sammanfattning
Som hyresgäst av en bostad så har man som huvudregel ett besittningsskydd. Detta kan dock brytas om det är fråga om lägenheter i en villa som inte hyrs ut i en affärsmässig verksamhet, om ägaren har ett intresse över att förfoga över fastigheten. Detta gör att hyresvärden har rätt att säga upp avtalet med 3 månaders uppsägningstid. Detsamma gäller om det är den första lägenheten som hyresvärden hyr ut, och ditt fall således omfattas av lagen om uthyrning av egen bostad. Skulle förhållandena vara sådana att du har rätt att få avtalet förlängt så har hyresvärden rätt att göra en skälig höjning av hyran. Skulle ni inte komma överens kan du hänföra villkorsändringen till en prövning hos hyresnämnden.
Hoppas att du fick svar på din fråga!
Med vänlig hälsning,
