Besittningsskydd och besittningsbrytande grunder

2020-07-09 i Hyresavtal
FRÅGA
Jag hyr ett fritidshus sedan 2016 av en man som avled i vintras.Nu skall hans syskon sälja gården som fritidshuset är beläget på. Min fråga är därför:Har jag rätt att fortsätta hyra även efter försäljningen?Jag tolkar det som att jag har besittningsskydd enligt hyreslagen, men är osäker på vad som gäller i det här specifika fallet. Det ska tilläggas att kontraktet var muntligt. M v h
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.

Svaret beror som alla gånger på vilken lag som är tillämplig. I detta fall står det mellan jordabalken 12 kap (hyreslagen) och lag om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen/UEB-lagen). Vilken lag som är tillämplig beror på vilket syfte du hyr fritidshuset i - fritidsändamål eller som permanent boende? Eftersom det inte framgår av din fråga har jag besvarat frågan utifrån båda scenarion.

Om du hyr fritidshuset som ett permanent boende

Privatuthyrningslagen är tillämplig på uthyrning av bostadslägenheter för annatän fritidsändamål (privatuthyrningslagen 1 §). Villkoret om fritidsändamål tar inte sikte på lägenhetens beskaffenhet och karaktär, utan snarare på syftet med vilket bostaden hyrs. Om du hyr ett fritidshus med avsikten att ha det som din privata bostad sker det alltså inte för fritidsändamål. Eftersom du skriver att du har hyrt fritidshuset sedan 2016, finns det anledning att tro att du hyrt den för annat än fritidsändamål – nämligen som permanent boende.

För att privatuthyrningslagen ska vara gällande krävs därutöver att uthyrningen intesker i näringsverksamhet (affärsverksamhet). Med det menas att din hyresvärdhyr ut fritidshuset med ett annat syfte än att bedriva näringsverksamhet (privatuthyrningslagen 1 §)

För att avgöra om det sker i näringsverksamhet kan man ställa sig frågor så som om uthyrningen sker i vinstsyfte, eller i syfte att undvika dubbla boendekostnader. Om fritidshuset ägs med syftet att hyras ut, talar det för näringsverksamhet. Om uthyrningen pågått under en längre tid, talar det för näringsverksamhet. Om hyresvärden hyr ut fler än två bostäder eller fritidshus talar det för näringsverksamhet. Är inget av dessa kriterier uppfyllt sker det sannolikt inte i näringsverksamhet, och privatuthyrningslagen är aktuell. Eftersom du skriver att det sker på hyresvärdens egen gård finns det anledning att tro att uthyrningen inte sker i näringsverksamhet.

Sammanfattningsvis innebär detta att privatuthyrningslagen är aktuell och att du inte har något besittningsskydd om du (1) hyr fritidshuset som permanent bostad och (2) uthyrningen inte sker i näringsverksamhet. Är bara ett, eller inget av dessa två kriterier uppfylla är privatuthyrningslagen inte aktuell och vi får istället titta i hyreslagen.

Om du har hyrt fritidshuset för fritidsändamål

Har du hyrt huset för fritidsändamål, eller har uthyrningen skett som ett led i din hyresvärds näringsverksamhet (affärsverksamhet) är som sagt inte privatuthyrningslagen aktuell. Vi får då titta i hyreslagen istället (JB 12 kap).

Besittningsskyddet gäller för hyresavtal som avser en lägenhet för fritidsändamål om hyresförhållandet har pågått i längre än nio månader i följd (JB 12 kap 45 § andra punktenoch 46 §). Du har alltså besittningsskydd om du har hyrt för fritidsändamål i mer än nio månader iföljd. Har du endast hyrt fritidshuset under sommarmånaderna har du alltså ingetbesittningsskydd. Har du däremot hyrt fritidshuset under hela året har du besittningsskydd, även om du varit i fritidshuset endast under sommarmånaderna. Bedömningen av vad som är fritidsändamål ser likadan ut som i andra stycket ovanifrån.

Besittningsbrytande grunder

Uppfyller du dessa krav har du besittningsskydd. Besittningsskyddet kan dock brytas om något undantag i JB 12 kap 46 §är tillämpligt. Eftersom din fråga inte innehåller tillräckligt mycket information för att jag ska kunna göra en bedömning föreslår jag att du läser den paragrafen och återkommer om du har några frågor. Ett undantag som jag kan tänka mig åberopas av din motpart är punkt 6 i nämnda paragraf. Det undantaget kan bli aktuellt om hyresvärden t.ex. vill sälja fastigheten som du bor i. Om den punkten är tillämplig har du alltså inget besittningsskydd och de nya fastighetsägarna kan säga upp hyresavtalet.

Sammanfattning

Om du hyr stället som din permanenta bostad och det inte hyrs ut i näringsverksamhet, är privatuthyrningslagen aktuell. Det innebär då att du inte har något besittningsskydd. Om du hyr det för fritidsändamål, och har gjort den i en längre period än 9 månader i följd har du besittningsskydd och har rätt till förlängning av avtalet oavsett vem som står som ägare på fastigheten. Om någon av de besittningsbrytande grunderna är tillämplig, t.ex. punkt 6 (se föregående stycke), har du ingen rätt till förlängt hyresavtal.

Som framgått hade mitt svar kunnat innehålla fler konkreta råd om jag vetat mer om just ert hyresförhållande. Men med den information jag har blev det ett ganska allmänt hållet svar. Oavsett vad hoppas jag att mitt svar har gett dig en ungefärlig uppfattning om vad som gäller. Tveka inte på att återkoppla om du har några följdfrågor.

Måns Hellberg
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Hyresavtal (1387)
2020-08-05 Är muntligt ingångna bostadshyresavtal giltiga? Och vad gäller vid en avhysning?
2020-08-03 Hyresgäst ansvar och grund för uppsägning.
2020-08-02 Är jag bunden av mitt lokalhyreskontrakt trots ägarbytet?
2020-08-02 Kan jag säga upp min lokalhyra genom rekommenderat brev?

Alla besvarade frågor (82775)