Behöver man betala hyra när hyresvärden under lång tid har glömt bort att fakturera?
Hej, jag bor i Brf. För ca 2 år sedan erbjöds vi att hyra en parkeringsplats (i garage) av föreningen vilket vi accepterade. Först nu har föreningen uppmärksammat att vi inte fakturerats för platsen och vill därmed ha betalt retroaktivt, ca 35 000:-
Jag anser att vi ska betala hälften då både vi och dom missat att vi inte betalat.
Hur ser det ut rent juridiskt?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar frågan som att du och föreningen har ingått ett hyresavtal med bestämd hyresavgift som ska betalas vid viss tidpunkt. Du har inte mottagit faktura på hyran och har därmed inte betalat. Varken du eller föreningen har uppmärksammat att fakturering eller betalning inte har skett förrän nyligen. Föreningen vill nu ha betalt för den hyra som inte har betalats.
Hyresfordran har inte preskriberats
Föreningen har en fordran mot dig som är grundad i ert hyresavtal avseende parkeringsplatsen. Fordringar kan preskriberas efter viss tid vilket innebär att borgenären förlorar sin rätt att rikta anspråk på betalning.
Tillämplig lag på hyra av parkeringsplats när parkeringsplatsen befinner sig inomhus är 12 kap. Jordabalken (1970:994) (JB), även kallad hyreslagen. I 12 kap. 61 § JB anges att en hyresvärd (föreningen) som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande ska göra det inom två år från det att hyresgästen lämnade lägenheten (parkeringsplatsen i detta fall). Jag förstår frågan som att du fortfarande använder parkeringsplatsen och att hyreskontraktet fortfarande gäller. Det innebär att hyresfordran inte har preskriberats, föreningen har alltså rätt att rikta betalningsanspråk på hela beloppet.
Föreningens passivitet har inte lett till ändrat avtal
Det finns fall där avtalsvillkor avseende betalning har ändrats med anledning av borgenärs passivitet, se t.ex. NJA 2017 s. 203 och 2018 s. 171. Sådana fall är dock annorlunda från ditt och kräver ofta att borgenären har förhållit sig passiv under längre tid, i de nämnda fallen var det uppemot 10 år. Vidare gäller fallen villkor som avser t.ex. delar av betalningsskyldighet och inte betalningsskyldigheten som helhet. Man hade kunnat hävda att hyran ska vara lägre än vad som angivits i avtalet om föreningen hade fakturerat hyran men gjort detta till ett lägre belopp än vad som var angivet i avtalet, se framförallt punkt 12 och 13 i NJA 2018 s. 171.
Eftersom jag förstår din fråga som att faktura överhuvudtaget inte skickats och det beror på att föreningen glömt bort att betalning ska ske är min bedömning att betalningsskyldigheten inte kan sägas ha ändrats med anledning av föreningens passivitet. Föreningen har därför rätt till betalning för hela hyresbeloppet även för de månader som de av misstag inte har fakturerat.
Sammanfattning
Fordran som föreningen (hyresvärden) har mot dig har inte preskriberats eftersom preskriptionstiden för hyresfordringar är 2 år från det att hyresgästen lämnade lägenheten (parkeringsplatsen i detta fall) (12 kap. 61 § JB). Jag förstår frågan som att du fortfarande använder parkeringsplatsen och att hyresavtalet fortfarande gäller. Det betyder att föreningen fortfarande kan göra gällande betalningsanspråk på hela hyresbeloppet mot dig på grund av hyresavtalet.
Passivitet kan i vissa fall leda till att betalningsskyldighet i avtal ändras om parterna agerar på ett sätt som avviker från avtalet under lång tid. Agerandet ska dessutom ge dig befogad anledning att anta att hyresvärden avstår från att ta betalt fullt ut. Av din fråga framgår att faktureringen har glömts bort av misstag och att detta skett under endast 2 år. Min bedömning är att avtalet inte kan sägas ha ändrats på grund av föreningens passivitet och att föreningen därför kan göra gällande betalningsanspråk på hela beloppet.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
