Befogad anledning att neka överlåtelse enligt 12 kap. 36 § JB
Hej,
Ett bolag hyr en lokal för restaurangverksamhet, bolaget har haft hyresavtalet sedan 2015. Hyresvärden är en Brf.
Nu vill bolaget sälja verksamheten till ett annat bolag som då måste bli godkänd av hyresvärden som ny hyresgäst. Hyresvärden godkänner inte en ny hyresgäst som vill ha exakt samma verksamhet i lokalen som tidigare, hyresvärden vill nu istället ha någon helt annan verksamhet.
Får hyresvärden göra på detta sätt?
Lawline svarar
Hej
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag antar att du menar att hyresgästen vill överlåta verksamheten i enlighet med 12 kap. 36 § Jordabalken (JB). För att hyresgästen ska kunna göra detta krävs att den överlåtande hyresgästen bedrivit sin verksamhet i minst tre år. Då verksamheten startade 2015 verkar treårs-villkoret vara uppfyllt. För att hyresvärden då ska kunna neka en sådan överlåtelse krävs befogad anledning.
Frågan är om det faktum att hyresvärden har andra planer med lokalen kan utgöra befogad anledning. Det är hyresnämnden som avgör frågan. Min bedömning är att det troligen inte utgör befogad anledning enligt 12 kap. 36 § JB. Det som vanligtvis anses vara befogad anledning enligt denna paragraf är om det finns anledning att anta att den nya hyresgästen kommer brista i sin förmåga att betala hyran eller om den nya verksamheten skiljer sig mot den gamla beträffande upplåtelseändamålet. Om den nya hyresgästen kommer bedriva exakt samma verksamhet och har full förmåga att betala hyran har förmodligen inte hyresvärden befogad anledning att neka överlåtelse enligt 12 kap. 36 § JB.
Enligt mig så ska nog ändå den nya hyresgästen fråga sig om den verkligen vill överta en verksamhet under dessa förutsättningar. Jag hade själv upplevt de planer som hyresvärden ger uttryck som en osäkerhetsfaktor och som ett skäl att inte överta verksamheten. Hyresvärden kan ju fortfarande säga upp hyresavtalet om de har rätt till det enligt någon annan bestämmelse i hyreslagen.
