Båda står som ägare men endast en på lånet till bostadsrätten
Jag och min man (vi är gifta) ska köpa en lägenhet, vi har redan skrivit på köpeavtalet där vi står som äger på 50 % vardera. Vi är båda redan godkända som medlemmar i bostadsrättsföreningen. Jag blir beviljad lån till lägenheten själv men inte med min man som medlåntagare (han studerar fortfarande), jag kommer alltså ta hela lånet själv på bostaden (85% av värdet).
Pga av detta uppstår följande frågor:
Vad händer om vi skulle skilja oss? Jag antar att vi får rätt till halva lägenheten var, men vad händer med lånet som bara står på mig? Blir det då så att jag står själv med lånet på hela bostaden plus att jag blir tvungen att ge min man pengar för halva bostaden? Eller vad händer? Finns det något smidigt sätt att lösa detta på? Kan min man bara skriva ett gåvobrev (vi hittade en mall någonstans) till mig med hans halva och uttrycka att han inte ska ha någon del av bostaden vid ev skilsmässa? Kan vi skriva pappret själva och ha det för oss själv och bara använda det vid behov om vi skiljer oss? Eller blir det fel med tanke på köpeavtal och medlemskap i föreningen? Och kan vi i så fall bara riva pappret när vi skriver in min man på lånet (om ca 1 år då han har studerat klart)? Eller finns det något annat enkelt sätt att göra det på? Vi vill bara ha en så smidig lösning som möjligt som gör att det inte blir något ekonomiskt krångel med bostaden och lånet om vi mot förmodan skulle skilja oss inom detta år. Vi har inga äktenskapsförord.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag förstår vikten av ditt dilemma och det är bra att du kollar upp sånt här så tidigt som möjligt! Jag ska redogöra för hur bodelningsreglerna skulle fungera i det här fallet och så kommer jag ge lite tips på vad jag anser blir den rättvisaste och smidigaste lösningen. Jag kommer hänvisa till äktenskapsbalken i mitt svar, men kommer förkorta det till ÄktB, länk till den lagen finns https://lagen.nu/1987:230.
Du har delvis rätt till att ni får halv lägenheten var om ni skulle skilja er. Men inte helt. Vad som händer när två makar skiljer sig är att de ska genomföra en bodelning (se https://lagen.nu/1987:230#K9P1S1). En bodelning går till så att vardera make tar all egendom de har, tar bort egendom till värde av en skuld, och sedan lägger ihop varandras egendom och delar den i två. Det är lite svårt att förstå bara sådär så jag ska förklara med ett exempel.
Anta att lägenheten ni köpt är värd 1 000 000 kr och anta att lånet på lägenheten är 700 000 kr. Ni äger båda lägenheten med 50 % var så din "del" är värd 500 000 kr.
Enligt bodelningsreglerna (11 kap. 2-3 §§ ÄktB se https://lagen.nu/1987:230#K11P2S1) så ska avdrag göras för skulderna. Du har en skuld på 700 000 som kan hänföras till lägenheten och får alltså dra av det från den del du äger.
500 000 - 700 000 = - 200 000
Eftersom det inte går att dela ett negativt belopp så blir det i praktiken så att du tillför 0 kr av lägenheten till bodelningen. Din make har däremot ingen skuld så han får inte avräkna något, han tillför alltså 500 000 kr av lägenheten.
Då blir delningen som följer 500 000 / 2 = 250 000
Du får alltså 250 000 kr av lägenheten av din make och han får behålla 250 000 kr av lägenheten själv. Skulle du ha annan egendom så skulle du få fortsätta dra av resterande 200 000 på den egendomen. Men du kan ändå som minst bidra med 0 kr till bodelningen så på detta sätt får du alltid som mest 25 % av hans del av lägenheten.
Lägger vi ihop delarna så ser vi att du alltså har 500 000 + 250 000 = 750 000 kr av lägenheten. Du har alltså 75 % av lägenheten efter bodelningen. När bodelningen då sker så vill ni troligtvis inte att ägandeförhållanden ska vara såhär, så då får antingen du betala honom 250 000 kr för resterande del av lägenheten eller så får han betala dig 750 000 kr för resterande del i lägenheten. Det är möjligt att göra denna betalning med pengar enligt 11 kap 9 § Äktb (se https://lagen.nu/1987:230#K11P9S1).
Viktigt att tänka på är att i takt med att skulderna minskar, ni amorterar av dem, så kommer du få mindre lån att räkna av på din del av lägenheten. Det är oavsett vem som betalar på lånet. Så skulle du betala hela lånet och sedan göra en bodelning så skulle ägandeförhållanden vara oförändrade, ni skulle båda äga 50 % fast än det bara är du som betalt på lånet. Därför tycker jag att det är bra att du tar tag i det här nu och inte väntar till senare, målet är att skriva in din make på lånet men man vet aldrig vad som händer.
Det var svaret på vad som händer, nu tänkte jag gå igenom hur jag tycker att ni ska göra för att det ska bli så bra som möjligt eftersom om ni inte gör något kommer du ändå behöva "köpa" 25 % av lägenheten från din make. Du skriver att ni skulle vilja göra så att du tar halva lägenheten om ni skiljer er inom ett år och ni skulle kunna göra detta med hjälp av ett gåvobrev. Tyvärr fungerar det inte så, enligt 8 kap. 1 § ÄktB (se https://lagen.nu/1987:230#K8P1S1). Enligt den paragrafen ska alla gåvor i ett äktenskap registreras hos skatteverket. Det är inte heller möjligt att registrera en gåva som gäller senare, gåvor kan endast registreras och börja gälla samtidigt. Det enda sättet att reglera saker längre fram i tiden när man är gifta är genom äktenskapsförord.
Hur ni skulle kunna lösa detta är att göra en bodelning inom äktenskapet. Det är möjligt genom 9 kap. 1 § 2 st. ÄktB (se https://lagen.nu/1987:230#K9P1S1). Då kan ni dela så att du äger 100 % av lägenheten. Då ni har gjort en bodelningshandling måste ni registrera den på skatteverket. Därefter skulle ni kunna skriva ett äktenskapsförord där ni säger att lägenheten är din enskilda egendom. Detta är troligtvis mest krångligast, men det är dessutom det säkraste sättet för dig. Då får ni sedan komma överens att han ska ta över lånen samt att han ska få en viss del av lägenheten bodelad till sig när han har studerat färdigt samt att genom äktenskapsförord ändra lägenheten till giftorättsgods. Jag bifogar lite länkar rörande äktenskapsförord och bodelning.
Det blir så här krångligt för att ni valde att skriva båda på lägenheten men att endast du står på lånen. Din make kunde stått på lånen men i praktiken kunde du betalt lånen, och då skulle det här problemet inte hända. Det går även nu att din make ställer sig på lånen (om banken godkänner det) så får ni lika stor av lägenheten om ni skulle skiljas.
Jag hoppas jag gett svar på det du undrade, har du några andra funderingar så lämna en kommentar här på sidan så svarar jag så fort som möjligt.
Skatteverkets länk till bodelning: https://www.skatteverket.se/privat/folkbokforing/aktenskapochpartnerskap/aktenskapsregistret/bodelning.4.8639d413207905e9480002512.html
Skatteverkets länk till äktenskapsförord: https://www.skatteverket.se/privat/folkbokforing/aktenskapochpartnerskap/aktenskapsregistret/aktenskapsforord.4.8639d413207905e9480002503.html
Vänligen,
