Backa ur avtal som slutits av dement
Min svärfar (pensionär) har på sistone, i snabb takt blivit dement och väldigt förvirrad. Han klarar inte av att hantera sin egen ekonomi. Räkningar och betalningar förfaller och saker hamnar hos kronofogden. Han har från arv och tidigare husförsäljning bildat sig ett kapital som han i väldigt rask takt bränner av. Han köpte efter sin husförsäljning ett nytt hus (sommarstuga som han bott i) men har på sistone köpt ytterligare ett hus. Han är inte medveten om att han har köpt det andra huset. Tillträdet till det andra huset är förs i Juni och huset skall enligt överenskommelse betalas kontant. Problemet är att det saknas en hel del pengar att fullfölja köpet eftersom han har bränt sina pengar på annat.
Frågor:
1. Finns det något sätt att backa ur detta köp med pälsen i behåll och utan skadeståndsplikt
2. Är mäklaren skyldig att ta reda på om köparen är i besittning av pengar eftersom inget lånelöfte från bank har givits?
3. Har mäklaren en moralisk skyldighet att inte göra affär med någon som på ett tydligt sätt uppvisar sinnesförvirring?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Fråga 1:
Konsekvenserna av avtal som slutits under påverkan av demens eller liknande regleras i lag (1924:323) om verkan av avtal, som slutits under påverkan av en psykisk störning (här). Begreppet "allvarlig psykisk störning" kan vara något missvisande då det även innefattar tillfälliga störningar, exempelvis förvirringstillstånd som orsakats av berusning eller rädsla. Lagen innebär att avtal som slutits under påverkan av och som har ett samband med ett sinnestillstånd som exempelvis demens är ogiltiga.
Utifrån frågan skulle jag säga att lagen mycket sannolikt är tillämplig i fråga om de avtal som din svärfar ingått. Avtalen är alltså troligtvis ogiltiga. Ogiltigheten innebär att prestationerna, det vill säga pengarna och huset, ska återgå. Om din svärfar har haft någon nytta av huset, exempelvis om han bott där eller hyrt ut det, kan han dock behöva betala skälig ersättning för nyttan avtalet avsett.
Om mäklaren varit i god tro om sinnestillståndet hos din svärfar kan han kräva ersättning så att han försätts i samma situation som om avtalet inte slutits. Han får alltså ersättning för eventuella förluster, men inte för uteblivna vinster som till exempel utebliven provision. Detta framgår av andra stycket i ovan nämnda lag och allmänna förmögenhetsrättsliga principer.
Jag skulle rekommendera er att ansöka om att er svärfar får en god man eller förvaltare om detta inte redan är gjort. En god man får rättshandla genom att hjälpa till att betala räkningar och så vidare, medan er svärfar fortfarande är oförhindrad att rättshandla på egen hand. Om er svärfar ställs under en förvaltare blir alla avtal automatiskt ogiltiga om inte förvaltaren godkänner transaktionen. Detta kan ske i för- eller efterhand. Utifrån situationen skulle nog en förvaltare vara att föredra. Regler om god man och förvaltare finner du i 11-12 kapitlen i föräldrabalken (här).
Fråga 2:
Mäklare har en skyldighet att utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och ta vara på god fastighetsmäklarsed (se 8 § fastighetsmäklarlagen). Av detta följer exempelvis att en fastighetsmäklare måste informera säljaren om denne vet att köparen har dålig ekonomi. Om en mäklare inte följt god sed kan denne bli skadeståndsskyldig (se 25 § fastighetsmäklarlagen).
Mig veterligen finns ingen skyldighet för en mäklare att kontrollera en köpares ekonomi. Däremot har banker och andra kreditinstitut en skyldighet att följa god kreditgivningssed (se 6 § konsumentkreditlagen). Om ni kan visa att mäklaren rimligen borde förstått att din svärfar var dement och inte skulle ingått i avtalet annars kan han alltså bli skadeståndsskyldig, då detta får anses strida mot god fastighetsmäklarsed.
Fråga 3:
Jag skulle iallafall säga att samhället har gett uttryck för denna värdering då en mäklare kan bli skadeståndsskyldig om hen ingår i ett avtal med en person som denne insett inte är kapabel att ingå i en giltig rättshandling. Se även ockerregeln i 31 § avtalslagen och regeln om svek i 30 § avtalslagen.
Hoppas svaret varit till hjälp och tveka inte att höra av dig om du har några fler frågor!
Vänlig hälsning,
