Avhysningen genom hyresnämnd och kronofogdemyndigheten
Hej
Jag har köpt en fastighet för 8 månader sedan.
Jag har en hyresgäst som vägrar att ta e mot uppsägning av sin lokal. Jag vill säga upp hans kontrakt på grund av han hyrde en lokal som lager men han använder hälften som kontor och ta emot sina kunder. Det står klart i kontrakt som "Lager". Andra anledning för att sluta hans kontrakt är , lokalen behövs för min verksamhet. Jag är i behov av mer plats.
Han är aggressiv och dagen efter samtal om uppsägning stoppad han lim i vår Entré lås. Jag har gjord polis anmälan. Månaden innan som vi hade samma samtal hotade han mig indirekt med att " han kommer att vara besvärlig för mig" " Det var några killar som ville kasta flaskor med bensin på taket i lokalen" men han förhindrade dem. När jag frågar vilka killar, han har inget svar.
Hans kontrakt förnyades till och med september 2014. Gamla hyres värden förnyade inte kontrakt men jag tror att kontraktet kommer att för nyas automatisk för en 3 år till även om man inte skriver en ny.
Hur skall man avhysa en sådan hyresgäst?
Med vänliga hälsning
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Din fråga rör uppsägning av lokal och avhysning av lokalhyresgäst. För att besvara din fråga kommer jag att fastställa gällande rätt och därefter applicera detta på din situation.
Gällande rätt
Det regelverk som reglerar den här typen av frågor finns i 12 kapitlet Jordabalken (JB), även kallad hyreslagen.
I det fall du beskriver finns ett antal faktorer som bör medföra att du har rätt att säga upp avtalet i förväg utan att ta hänsyn till en uppsägningstid.
Möjligheten att säga upp ett avtal utan uppsägningstid framgår av 6 § 12 kap JB:
” Sägs ett hyresavtal upp av en orsak som anges i 11--14 eller 16--18 §§, upphör det genast att gälla. Detsamma gäller i fall som anges i 42 §, om ej annat följer av 44 §.”
Bestämmelsen tar primärt sikte på motpartens kontraktsbrott.
I ditt fall aktualiseras 42 § 12 kap JB och punkt 4:
”Hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid,
4. om lägenheten används i strid med 23 eller 41 § och hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål, ”
23 § 12 kap JB fastslår att:
” Lokalhyresgästen får inte använda lokalen för något annat ändamål än det avsedda, om inte hyresnämnden lämnar tillstånd till det. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresgästen innehaft lokalen längre tid än två år och har beaktansvärda skäl för en ändrad användning samt hyresvärden inte har befogad anledning att motsätta sig den. Tillståndet kan förenas med villkor.”
Eftersom din hyresgäst använder lokalen i annat syfte än det avsedda så bryter han mot avtalet på ett sådant sätt att en omedelbar uppsägning är berättigad.
Det kan även bli aktuellt att åberopa 42 § 12 kap punkt 8:
” 8. om hyresgästen åsidosätter en avtalsenlig skyldighet som går utöver hyresgästens skyldigheter enligt detta kapitel och det måste anses vara av synnerlig vikt för hyresvärden att skyldigheten fullgörs,”
Till denna punkt bör hyresgästen oacceptabla beteende med hot och lim i låsen kunna hänföras.
Rekommendation.
Det är kronofogdemyndigheten som genomför avhysningar men det krävs att avhysningen är ostridig för att de faktiskt ska kunna avhysa personerna. Du ska därför omedelbart vända dig till hyresnämnden och begära att få ett interimistiskt beslut om avhysning som du sedan kan använda när du vänder dig till kronofogden. Detta bör vara det snabbast sättet att få till stånd en avhysning. Vänder du dig direkt till kronofogdemyndigheten kommer antagligen din lokalhyresgäst bestrida avhysningen vilket innebär att du måste vända dig till hyresnämnden oavsett.
Med vänlig hälsning,
