Avdrag för bytet av ett värmesystem i en fastighet
Jag fick ett hus i gåva av min mamma 2001. Huset är byggt 1960. Nu ska huset säljas men det ursprungliga värmesystem (oljepanna, senare kompletterad med med elpatron) har nu lagt av. Jag har planer på att installera ett luft-vatten system för 150 000 kr innan försäljning. Hur mycket av 150 000 kr får jag dra av innan jag skattar för vinsten av husförsäljningen?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag har tolkat det som att din fråga rör vinstskatten för en fastighet som du erhållit genom en gåva av din mamma. Svaret på din fråga regleras i inkomstskattelagen (IL).
Eftersom det är en fastighet som ska säljas så är det särskilt det 44:e och 45:e kapitlet i inkomstskattelagen som ska tillämpas. För att förenkla besvarandet av din fråga och hur den eventuella vinstskatten skulle kunna se ut, så kommer jag dela upp mitt svar i två steg.
Det första steget är att utröna vad kapitalvinsten är. Kapitalvinsten är det belopp som du ska skatta på. Den beräknas genom att ersättningen för fastigheten (det du säljer fastigheten för; försäljningsvärdet) ska minskas med utgifterna för försäljningen och omkostnadsbeloppet enligt 44 kap. 13 § IL.
Det andra steget är att beskriva hur beräkningen av vinstskatten sker.
Första steget: omkostnadsbeloppet för egendomen
Vad som avses med omkostnadsbeloppet framgår enligt 44 kap. 14 § IL. Där står det att omkostnadsbeloppet innefattar anskaffningsutgiften och eventuella förbättringskostnader. Det är två viktiga poster eftersom dessa påverkar storleken på kapitalinkomsten som dina föräldrar kommer behöva skatta på.
1. Vad avses med anskaffningsutgiften?
Med anskaffningsutgift avses beloppet som den skatteskyldiga har betalat för fastigheten/bostadsrätten. Eftersom du inte har delat med dig någon sådan uppgift kan jag däremot inte göra en fullgod beräkning.
För att förenkla förståelsen så kan vi utgå från att fastigheten inköptes för 100 000 kr i mitt exempel.
2. Vad avses med förbättringsutgifter?
Vad som avses med förbättringsutgifterna är generellt sett sådant som den skattepliktiga (Du) har lagt ned för att förbättra fastigheten. Hur detta beräknas för fastigheter regleras i 45 kap. IL, se särskilt 45 kap. 12 § IL.
Förbättringsutgifterna kan därefter delas upp i två distinkta kategorier. Det första är s k förbättrande reparationer medan det andra är ny-, till- och ombyggnader av fastigheten. Ett exempel på en förbättrande reparation är att en värmepanna byts ut i fastigheten medan en ombyggnad är att slå ut en vägg eller att flytta köket. Det är viktigt att indelningen sker korrekt då huvudregeln är att förbättrande reparationer inte räknas med i omkostnadsbeloppet, medan utgifter för ny-, till- och ombyggnader räknas med i omkostnadsbeloppet.
Däremot så anses vissa förbättrande reparationer vara av sådant slag att det kan räknas med i omkostnadsbeloppet trots huvudregeln. Detta gäller ifall den förbättrande reparationen har lämnat fastigheten i ett bättre skick vid avyttringen än vid förvärvet. Dock så ska det uppmärksammas att dessa reparationer måste hänföras sig till beskattningsåret alternativt något av de fem föregående beskattningsåren för att omfattas av omkostnadsbeloppet, den s k femårsregeln. Regeln framgår av 45 kap. 12 § st. 2 IL. Förbättringsutgifterna måste också under ett beskattningsår uppgå till minst 5 000 kronor för att omfattas av omkostnadsbeloppet (45 kap. 11 § IL).
Såsom jag har förstått dina uppgifter så planerar du att byta ut värmesystemet och ersätta det med en luftvärmepump samt undrar ifall detta kan dras av från kapitalvinsten så du kan slippa skatta på det.
Enligt huvudregeln så skulle luftvärmepumpen falla inom kategorin för förbättrande reparationer. Detta skulle innebära att det inte får räknas med i omkostnadsbeloppet, vilket medför att det inte får dras av från kapitalvinsten. Däremot så finns det förmodligen utrymme att anse att den här nya luftvärmepumpen medfört att fastigheten är i ett bättre skick vid försäljningen än vid förvärvet (tidpunkten då du erhöll fastigheten). Jag anser alltså att luftvärmepumpen bör kunna anses som en förbättrande reparation som kan medräknas i omkostnadsbeloppet trots huvudregeln (Dvs: får dras av från kapitalvinsten innan du skattar på det). Eftersom du planerar att utföra reparationen innan du säljer fastigheten kommer inte heller femårsregeln vara till problem.
Viktigt att tillägga är dock att det inte är hela beloppet på 150 000 kr som får dras av. Du får endast göra avdrag för den prisskillnaden mellan den nya, dyrare delen (luftvärmepumpen) och delen som fanns tidigare (oljepannan med kompletterande elpatron). För denna beräkning så behöver du alltså ta reda på vad kostnaden för oljepannan med den kompletterande elpatronen skulle varit om du valt att behålla och reparera den istället för att byta ut den mot luftvärmepumpen.
För att exemplifiera det så kan vi säga att kostnaden för oljepannan med elpatronen skulle kostat 50 000 kr. Detta skulle innebära att det är mellanskillnaden på 100 000 kr (150 000 – 50 000) som du skulle få dra av på kapitalvinsten.
Andra steget: beräkning av vinstskatten
När vi har beräknat kapitalvinsten så ska vi slutligen kvotera detta belopp. För fastigheter som används som privat bostad så gäller det nämligen att endast 22/30-delar av kapitalvinsten ska tas upp och beskattas (45 kap. 33 § IL). Skattesatsen ligger på 30 % enligt 65 kap. 7 § IL.
Eftersom jag inte har någon uppgift om vad kostnaden för en installation av en oljepanna och elpatron skulle ha varit så kan jag inte med säkerhet besvara hur mycket av de 150 000 kr som du skulle få dra av från kapitalvinsten. För att beräkna den slutliga vinstskatten så är det alltså särskilt kostnaden för oljepannan och elpatronen som du måste ta reda på.
För att fortsätta på mitt exempel för hur den slutliga vinstskatten skulle kunna se ut och beräknas så utgår vi från att fastigheten köptes för 100 000 kr, att förbättringen från oljepannan till luftvärmepumpen kan estimeras till 100 000 kr (150 000 – 50 000 kr) samt att fastigheten säljs för 4 000 000 kr.
Fastigheten (100 000 kr) + förbättrande reparationen (150 000 - 50 000 = 100 000 kr) ska alltså dras av vinsten (4 000 000 kr). Detta medför en kapitalvinst på 3,8 Mkr. Från detta ska du endast skatta på 22/30-delar av kapitalvinsten; 3,8 Mkr x 22/30 ≈ 2,79 Mkr.
Skatten som du skulle fått betala skulle då ligga på 0,3 (skattesatsen) x 2,79 Mkr ≈ 837 000 kr. Men eftersom detta är ett hypotetiskt exempel så gäller inte denna siffra i ditt fall.
Hoppas att du har fått svar på din fråga,
Med vänlig hälsning,
