Är vattenledningar fastighetstillbehör och kan styrelsen i vår villaägareförening besluta att ta bort sommarvattenförsörjningen?
Hej. Vår fastighet är anslutet till sommarvattenledning för området. Anslutningen utgår från huvudledningen utanför vår tomt med separat koppling och vattenledning över vårt tomt in i byggnaden.
Fråga: är detta enl. JB §§ 1,2 förenligt med Fastighetstillbehör för vår fastighet.
Styrelsen för Villaägareföreningen vill ta bort sommarvattenförsörjningen till alla anslutna fastigheter i området.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB). Eftersom du nämner förening kan viss hänsyn även behöva tas till föreningsrättsliga regler och allmänna principer på föreningsrättens område. Av din ärendebeskrivning går det emellertid inte att avgöra om villaägareföreningen är en ekonomisk förening eller en ideell sådan, men gissningsvis rör det sig om en ideell förening. Det måste framhållas att det i Sverige saknas en central civilrättslig lagstiftning som reglerar ideella föreningar varför många svar ofta måste sökas i rättspraxis. I förekommande fall brukar även analogier göras, bl.a. till lagen om ekonomiska föreningar (föreningslagen, EFL).
Fastighetstillbehör, vad gäller?
I 2 kap. 1 § JB anges att till en fastighet hör byggnader, ledningar, stängsel och andra anläggningar som har anbragts inom fastigheten för stadigvarande bruk. Med begreppet ledning menas alla slags ledningar vare sig de är avsedda för elektricitet, gas, vatten eller annat. Hit räknas däremot inte sådana ledningar som är dragna i en byggnad. Dessa går under beteckningen byggnadstillbehör och täcks istället av bestämmelsen i 2 §. Där sägs bl.a. att till byggnad hör fast inredning och annat varmed byggnaden blivit försedd om det är ägnat till stadigvarande bruk för byggnaden eller del av denna. I lagtexten anges ledning för vatten som ett av flera exempel på vad som kan utgöra byggnadstillbehör. Men märk väl att när en ledning sträcker sig utanför tomtgränsen räknas dock endast den del av ledningen som framdragits inom fastigheten som fastighetstillbehör. Resten av ledningen blir lös egendom om den inte har anbragts genom ett servitut. Det korta svaret på din fråga lyder således att vattenledningen på din tomt utgör ett fastighetstillbehör och ledningen inne i huset byggnadstillbehör.
Styrelsens avsikt att ta bort sommarvattnet, vad gäller?
Gränsdragningsfrågor avseende styrelsens behörighet aktualiseras inte sällan i föreningsrättsliga sammanhang. Många gånger finns tyvärr inga givna svar varför meningsskiljaktigheter och annat missnöje behöver överlämnas för avgörande till årsstämman. Vad era stadgar föreskriver är för mig ovisst, men min uppfattning är att den här frågan bör hänskjutas till föreningsstämman alternativt till en extra föreningsstämma för votering. När det gäller kompetensfördelningen mellan föreningsstämman och styrelsen kan generellt följande anföras.
Sedvanliga spörsmål och frågor för stämman att ta ställning till är fastställande av resultat- och balansräkning, hur eventuella överskjutande medel enligt den fastställda balansräkningen ska disponeras samt beviljande av ansvarsfrihet för styrelsen, jfr 6 kap. 10 § 1-3 p. EFL. Utgångspunkten i exempelvis bostadsrättslagen (BRL) är att beslut om väsentliga förändringar inte får fattas av styrelsen om inte stadgarna föreskriver annat, 9 kap. 15 § BRL. En liknande bestämmelse finns i föreningslagen av vilken framgår att ärenden som ska hänskjutas till årsstämman även kan finnas upptagna i föreningens stadgar, 6 kap. 10 § 4 p. EFL. I övrigt ges ingen ytterligare vägledning i lagstiftningen. Begreppet väsentliga förändringar är inte klart definierat och hur detta ska tolkas kan ibland bereda vissa svårigheter för föreningens medlemmar. Men givet ovanstående finns ofta goda skäl att mycket noggrant studera stadgarna. Det är alltså i mångt och mycket föreningen (med andra ord medlemmarna själva genom stämmobeslut) som dikterar villkoren och den kompetensfördelning som ska gälla mellan styrelsen och stämman. Men om det skulle visa sig att stadgarna inte klargör rättsläget på ett tillfredsställande sätt ska bedömningen enligt min mening göras i förhållande till ingreppets art och den inplanerade åtgärdens omfattning. Generellt kan sägas att beslut om vissa mindre ombyggnationer samt rena reparations- och underhållsåtgärder i en bostadsrättsförening torde ligga inom styrelsens behörighet. På samma sätt bör kompetensfördelningen i en ideell förening bedömas och enligt min mening omfattas ett borttagande av sommarvattenförsörjning av begreppet väsentliga förändringar varför ett stämmobeslut är behövligt i den förevarande situationen. Annorlunda uttryckt är min bedömning att styrelsen inte har kompetens (rätt) att ensamt fatta beslut i den här typen av ärenden.
I bostadsrättslagen hänvisas till bestämmelserna i 6 kap. EFL i vilket det sägs att varje medlem har rätt att få ett ärende behandlat vid föreningsstämman om denne skriftligen begär det hos styrelsen, 9 kap. 14 § BRL och 6 kap. 15 § 1 st. EFL. Detsamma bör naturligtvis gälla en ideell förening, men en sådan begäran brukar dock behöva framställas på det sätt och inom den tid som har bestämts i stadgarna. Om årets stämma redan har hållits kan du alltid, istället för att vänta ytterligare ett år, försöka kalla till en extra föreningsstämma och där kräva en votering. Exakt hur det ska gå till i en ideell förening är som sagt inte reglerat i lag. Men i allmänt brukar det förutsätta att man får ihop minst 10 % av rösterna eller det högre röstetal som krävs enligt stadgarna för att kunna tvinga styrelsen att kalla till en extrastämma, jfr 6 kap. 12 § 2 st. EFL. Styrelsen kan naturligtvis också själv kalla till en extra föreningsstämma om styrelsen finner skäl till det. För att stämman sedan ska kunna anta ett förslag krävs i regel mer än hälften av rösterna och vid lika röstetal brukar ordföranden ha utslagsröst, jfr 6 kap. 33 § 1 st. EFL. Notera att årsstämman fungerar som en sorts demokratisk församling som har att avgöra viktiga föreningsangelägenheter och kan i stor utsträckning godtyckligt agera så länge stämmans beslut inte står i strid med tvingande lagstiftning.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
