Är privatuthyrningslagen eller hyreslagen tillämplig när det ena hyresförhållandet är utomlands?
Hej,
Sedan ca ett halvår hyr jag ut min bostad utomlands i Italien (ungefär motsvarande svensk bostadsrätt).
Jag planerar nu att hyra ut ett rum i mitt hus i Sverige till en inneboende.
Mitt huvudsakliga boende är huset i Sverige. Jag vistas normalt endast ca 3,4 månader om året i mitt utlandsboende.
Frågan är: gäller privatuthyrningslagen för uthyrning av rum i mitt hus i Sverige?
Eller är det hyreslagen som är tillämplig med hänsyn till att jag sedan tidigare hyr ut mitt utlandsboende?
Tolkar lagtexten som att privatuthyrningslagen endast gäller det första boendet, men gäller detta även när den andra bostaden är utomlands?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Som jag förstår din fråga undrar du vilken av de två hyreslagarna som är tillämplig när man redan har hyrt ut en lägenhet men som är belägen i ett annat land. Jag kommer i det följande anta att du och din hyresgäst i Italien avser att utgå från svenska hyresregler. De relevanta reglerna finner vi i jordabalken (JB) 12 kap. (även kallad hyreslagen) och lag om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen).
Uthyrningslagen blir tillämplig när någon utanför näringsverksamhet upplåter en bostadsrätt för annat än fritidsändamål. Om fler än en lägenhet upplåts, gäller lagen enbart den första upplåtelsen (1 § privatuthyrningslagen). I den mån lagen inte är tillämplig eller inte reglerar en viss situation, gäller istället 12 kap. JB. Lagen gäller endast hyresavtal om bostadsslägenheter. Lägenheten måste alltså ha upplåtits för att helt eller till inte oväsentlig del användas som bostad (12 kap. 1 § tredje stycket).
Innan jag går närmare in på din fråga är det värt att poängtera att privatuthyrningslagen enbart gäller lägenheter. Om du således hyr ut ett hus kommer det hyresavtalet istället omfattas av reglerna i 12 kap. JB. Däremot likställs ett rum i hus med lägenhet. Som jag förstår din beskrivning avser ditt andra hyresavtal en sådan situation. Frågan är då vilken av lagarna som är tillämplig i din situation. Svaret är inte givet eftersom det varken i lagen eller lagens förarbeten nämns något om särskilda regler för bostäder utomlands. Utgångspunkten är att enbart den första upplåtelsen omfattas av lagen (1 § privatuhyrningslagen). Ändamålet med lagen är att ge specialregler för hyresavtal där en hyresvärd helt eller delvis hyr ut egen bostad, vilket kan skilja sig mycket från vissa hyresavtal som regleras i 12 kap. JB. Den nämnda regeln är alltså avsedd att hindra personer från att undvika eller kringgå reglerna i 12 kap. JB. I ljuset av syftet med regeln har jag svårt att tänka mig att uthyrningen i Italien inte skulle omfattas av lagen, och därmed den begränsande regeln. Min bedömning skulle alltså vara att hyresavtalet i Italien utgör den första upplåtelsen, varför den andra upplåtelsen regleras i 12 kap. JB. Att den andra upplåtelsen enbart avser ett rum i en lägenhet förändrar alltså inte bedömningen eftersom ett rum likställs med lägenhet i lagens mening.
Du är varmt välkommen att ställa fler frågor om du vill ha mer specifika svar på din situation.
Vänligen,
