Kulturskyddad fastighet - vad är ett rådighetsfel och vad ansvarar besiktningsmannen för?
Vi har nyligen köpt en villa. Efter ca två månader framkommer att villan är kulturskyddad enligt lag, vilket innebär vissa restriktioner i möjlighet att bygga om, renovera mm. Varken säljare eller mäklare upplyste oss om detta. En besiktningsman har dock i protokoll (sk energiredovisning) kryssat i en ruta som säger att huset inte är skyddat enligt denna lag, dvs. en direkt felaktighet.
När vi talar med mäklaren säger han att säljaren inte informerat honom om detta. När vi talar med säljaren säger de att de inte kände till att huset var k-märkt, märkningen gjordes kring 2010. Mäklaren hävdar att det möjligen är besiktningsmannen vi ska rikta in oss på om vi vill ha ekonomisk ersättning för detta. Då vi inte längre har full handlingsfrihet med huset menar vi att det finns fel enligt Jordbalken 4:18, sk rådighetsfel, vilket en jurist vid Villaägarna menar att vi möjligen kan använda.
Vad anser ni om detta? Går det driva en process mot besiktningsmannen? Han håller dessutom på att avveckla sitt bolag så vad händer om det läggs ner innan processen startar?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Din fråga aktualiserar dels reglerna om rådighetsfel, dels frågor om när en besiktningsman kan bli skadeståndsskyldig. I mitt svar kommer jag därför att först diskutera om felet kan anses vara ett rådighetsfel för att sedan förklara vilka möjligheter ni har att rikta anspråk mot besiktningsmannen.
Rådighetsfel
Rådighetsfel regleras som sagt i 4 kap. 18 § jordabalken (JB) och omfattar situationer då myndighetsbeslut inskränker köparens möjligheter att förfoga över fastigheten. I sådana fall anses säljaren ha en upplysningsplikt gentemot köparen och det har ingen betydelse om säljaren faktiskt haft kännedom om inskränkningen. För att säljaren ska ansvara för ett rådighetsfel krävs det däremot att köparen varit i god tro.
Är rådighetsinskränkningen föreskriven i lag ser det annorlunda ut. Det anses nämligen upp till var och en att känna till bestämmelser i lag eller författning. I förarbetena till bestämmelsen i 4 kap. 18 § JB sägs därför att "självfallet kan det inte åläggas säljaren att upplysa köparen om varjehanda på lag eller annan författning grundade inskränkningar i äganderätten till fast egendom". Bestämmelsens ordalydelse ("beslut av myndighet") kan inte heller anses lämna utrymme att omfatta rådighetsinskränkningar grundade i lag.
Besiktningsmans skadeståndsskyldighet
Med det sagt har besiktningsmannen genom att kryssat i rutan uppenbarligen begått ett misstag. Besiktningstjänster omfattas däremot inte av konsumenttjänslagen (KTjL), men vissa bestämmelser kan möjligen tillämpas analogt. Det har i praxis bl a gjorts beträffande kravet på att tjänstens ska utföras fackmannamässigt. För att skadestånd ska komma på fråga krävs det att besiktningsmannen agerat vårdslöst eller oaktsamt. Till att börja med får man titta på om vad som sägs i avtalet. Annars får man utgå ifrån hur en fackmannamässig tjänst ser ut för att avgöra om besiktningsmannen agerat vårdslöst. Har besiktningsmannen varit vårdslös är han skyldig att ersätta er för de skador som uppkommit till följd av hans handlande. En annan grundförutsättning för skadeståndskyldighet är att en skada ska ha uppkommit. I ert fall är jag osäker på vad den reella, ersättningsbara skadan skulle bestå av.
Sammanfattning
Sammanfattningsvis utgör en k-märkning föreskriven i lag inte utgöra ett fel i jordabalkens mening för vilket en säljare ska kunna läggas till last för. Däremot kan dåligt utförda besiktningstjänster medföra skadeståndsskyldighet för besiktningsmannen. Det knepiga i ert fall är att bestämma vilken skada som besiktningsmannen ska ersätta er, samt hur stor skadan är. Hade det varit fråga om faktiska fel, såsom rötskador, skulle det vara enklare att argumentera för att besiktningsmannen är skadeståndsskyldig. På det stora hela verkar det vara svårt att göra anspråk mot både säljaren och besiktningsmannen. Sedan ett bolag upplösts upphör den juridiska personen i princip att existera och en process mot bolaget kan inte att påbörjas.
Jag hoppas att mitt svar varit till hjälp!
Med vänlig hälsning,
