Är ett avtal om köp av fastighet muntligt eller via sms giltigt?
Hej. 2 bröder äger en fastighet som deras mor skrivit över till dem men hon fortfarande bor kvar i. Modern vill att vi ska köpa och ena brodern ringde upp och frågade om vi vill ha det för en bestämd summa. Vi har svarat ja via sms (pris angivet) och det bestäms att papper skrivs samma dag. 30 minuter före avtalad tid ringde säljaren och sa att de ska sälja till någon annan som den andra brodern avtalat med, mot moderns vilja. De skriver med de andra köparna? Vad är ett avtal via sms värt i detta sammanhang?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer nedan att redogöra för vad som gäller rättsligt och därefter kort sammanfatta vad jag kommer fram till.
Tillämplig lag
Eftersom din fråga berör köp av en fastighet så blir jordabalken tillämplig, vilken jag härefter kommer förkorta som JB.
Köp av fastighet
I svensk rätt gäller i allmänhet att avtal ska hållas, vilket innebär att även muntliga avtal är giltiga. För köp av fast egendom krävs det dock att köpeavtalet är skriftligt, underskrivet av både köpare och säljare, att avtalet innehåller avtalad köpeskilling och en förklaring av säljaren att egendomen överlåts på köparen (4 kap. 1 § JB). Detta innebär att ett muntligt avtal eller ett löfte om köp av fast egendom inte är giltigt. Inte heller är ett avtal via SMS giltigt.
Föravtal
Ett sätt att avtala om ett framtida fastighetsköp är att skriva ett så kallat föravtal. Följer föravtalet alla formkrav i 4 kap. 1 § JB (som nämnts ovan) så är det bindande och om någon av parterna då drar sig ur så att köpet aldrig fullföljs så kan den andra parten kräva skadestånd baserat på föravtalet. Dock är aldrig avtalet bindande i den mening att man kan kräva att köpet ska fullföljas.
Av din fråga tolkar jag det dock som att inget föravtal har skrivits, och att ni varken kan kräva fullgörelse av köpet eller skadestånd till följd av att er motpart inte höll sin del av löftet.
Spelar moderns vilja någon roll?
Det finns ett sätt för en gåvogivare att villkora vem som ska få köpa fastigheten vid en eventuellt framtida försäljning, vilket kallas för förköpsrätt genom hembud. Det går inte att villkora försäljning på detta sätt om fastigheten har sålts, utan det gäller enbart vid överlåtelser genom gåva (se NJA 1981 s. 897 och NJA 1993 s. 468). För att en sådan hembudsklausul ska vara giltig så måste den finnas med i gåvohandlingen, som även den måste vara skriftlig (4 kap. 29 §, 4 kap. 1 § och 4 kap. 3 § JB). I ditt fall verkar moderns vilja bara ha kommit till uttryck muntligen, vilket alltså saknar rättslig giltighet.
Sammanfattning
Ett muntligt avtal om köp av fastighet är ogiltigt, och så länge som inte moderns vilja har tagit sig uttryck i gåvohandlingen genom en giltig hembudsklausul så saknar den rättslig relevans. Med andra ord är det avtal som du skriver har slutits via SMS utan giltighet.
Skulle du behöva mer hjälp så kan jag varmt rekommendera dig att ta kontakt med en av våra jurister hos Lawline sjuristbyrå. Om du är intresserad av detta kan du kontakta mig på Julia-saga.herhold@lawline.se så hjälper jag dig vidare därifrån.
Hoppas att du fick svar på din fråga och stort lycka till!
Med vänlig hälsning,
