Är en sms- eller mailöverenskommelse bindande vid överlåtelse av andel i hus?

2020-07-27 i Köpavtal
FRÅGA
Hej! Jag undrar om ett sms/mail kan räknas som ett sorts intyg? Min fråga gäller min far som skilt sig och de ska nu sälja huset de äger tillsammans. Saken är den att min far har ett sms/mail där hans ex har avsagt sig pengarna för huset i utbyte mot att hon får skriva sig på hans lägenhet som tillhört våran familj i över 20 år. Detta har min far gått med på men nu, ca 1 år senare eller kanske mer, vill exet alltså att huset ska säljas så fort som möjligt och begär hälften av pengarna och har alltså ångrat sig ang. det hon ville från början. De har redan mäklarkontakt och jag försöker nu hjälpa min far då han inte har koll på sånt här och vad jag vet så borde alltså detta sms/mail, som ju är skriftligt, vara ett sorts intyg. Eller är jag fel ute? Min far har inte råd med advokat men vill gärna veta vad som gäller. Tack i förhand
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.

Jag uppfattar det som att din fråga handlar om huruvida din far och hans ex ingått en bindande överenskommelse i och med de sms/mail de utväxlat. Jag förstår det som att de varit gifta och utgår från det när jag svarar. Du nämner att det tagits kontakt med en mäklare och att exet skyndar på för att få till stånd en försäljning, vilket jag också kommer kommentera. Jag utgår från att huset du nämner är en fastighet bebyggd med bostads- eller fritidshus och inte ett hus i någon annan mening (t. ex. bostadsrätt i ett radhus). Du skriver heller inget om huruvida bodelningen är klar eller pågående, hur länge de var ihop och när och av vem huset införskaffades. Jag kommer därför kommentera ett par regler generellt kring samägande inom äktenskap och bodelning vid äktenskapsskillnad, dvs skilsmässa.

Formkravet
När det gäller avtal generellt är huvudregeln den att avtal ska hållas oavsett hur de ingåtts (1 § avtalslagen), med undantag för när de ingåtts under tvång, hot, eller dylikt. Det innebär alltså att muntliga avtal såväl som avtal via sms eller mail i teorin är lika bindande som ett undertecknat skriftligt kontrakt. Det finns dock ett antal typer av avtal som skiljer sig från denna huvudregel och en av dessa avtalstyper är överlåtelser av fast egendom, vilket det är fråga om i ert fall. Med överlåtelse menas både köp, byte och gåva. När det gäller sådana överlåtelser finns i lagen ett formkrav för avtalet (4 kapitlet 1 § jordabalken). Det innebär att avtal som inte uppfyller vissa villkor inte är giltiga som avtal och därmed inte bindande för parterna. Villkoren som måste uppfyllas är:

att avtalet är skriftligt,att avtalet undertecknas av bägge parter,att avtalet innehåller en uppgift om köpeskillingen (eller uppgift om byte/gåva), samtatt avtalet innehåller en förklaring av säljaren (eller den som ger eller byter bort en fastighet) att egendomen överlåtes på köparen.

Det här innebär alltså att en person inte kan överlåta ett hus eller en andel via ett enkelt sms eller e-mail. Det framstår utifrån det du skriver därför som att även efter sms/mail-överenskommelsen var din fars ex fortfarande i lagens mening delägare i huset.

Samägande
När det gäller samägd egendom finns det då ett antal viktiga regler att känna till. Det är för det första så att en delägare utan de andra delägarnas samtycke inte får förfoga hur som helst över egendomen (2 § samäganderättslagen). Det innebär t. ex. att din fars ex inte själv kan gå till en mäklare och teckna kontrakt om försäljning eller något annat utan din fars samtycke. Har din far gått med på att starta ett samtal med en mäklare är han heller inte skyldig att fullfölja det så länge inga avtal ingåtts. Om avtal ingåtts med mäklare är han förstås också bara bunden till de villkor som ställs i avtalet. Det innebär alltså att om de bara har en mäklarkontakt utan att ha undertecknat något avtal med mäklaren har din far all rätt att avbryta samarbetet med mäklaren. Han har också rätt att säga nej till de köpare mäklaren hittar även om ett avtal undertecknats om att anlita mäklaren för att försöka få huset sålt.

Det är samtidigt så att varje delägare av en samägd egendom har rätt att kräva att egendomen säljs, om parterna ej kan komma överens om hur den ska förvaltas (6 § samäganderättslagen). Den ska då säljas på offentlig auktion och om parterna inte kommer överens om hur det ska gå till så kommer en god man utses att ombesörja försäljningen. Det här innebär att det nog är klokt om du och din far funderar över vad som är det bästa att göra med huset. Vill ni att det ska säljas? Om ni vill det, hur och när vill ni i så fall att det ska säljas? Det är dumt att stressa vid försäljningen av ett hus då det ofta rör sig om stora summor pengar och sådant som tajming och val av mäklare kan påverka vilket pris huset till slut säljs till. Om ni inte vill att huset ska säljas bör ni förstås fundera över hur ni kan lösa situationen på något annat vis, t. ex. om din far kan köpa ut sitt ex med hjälp av ett lån.

Andelar och femårsregeln
När det gäller samägande inom äktenskap finns dessutom ytterligare viktiga regler att känna till, som möjligen är aktuella i ert fall. Det är generellt så att varje make som utgångspunkt äger vad den själv köpt (1 kapitlet 3 § äktenskapsbalken). Vid äktenskapsskillnad och bodelning kan detta komma att ändras då egendom som inte utgör enskild egendom som huvudregel ska delas lika. Det finns dock en viktig undantagsregel till detta och det är när relationen varit kortare än 5 år eller om de ekonomiska förhållandena eller omständigheterna i övrigt är sådana att en likadelning är oskälig. Då kommer ägandet delas upp i andra andelar än hälften vardera för sådan egendom som tidigare bara ägdes av den ena maken. När det gäller äktenskapets längd vägs det in enligt vad som brukar kallas för femårstrappan. Femårstrappan innebär att ägandet jämnas ut successivt varje månad till att efter 5 år utgöra hälften vardera för makarna. När det gäller makarnas ekonomiska förhållande och omständigheterna i övrigt kommer ägarandelarna att behöva bedömas utifrån den specifika situationen.

Egendom kan förstås även vid bodelning delas upp mellan makarna på olika sätt och det är inte ett absolut måste att just ett hus ska delas lika mellan makarna. Bodelningen kan alltså med hänsyn till annan egendom som tillfallit den ena eller andra maken göras så att huset blir endast en av makarnas, eller till övervägande del dennes. Har bodelning inte gjorts ännu bör ni fundera över om den borde göras färdigt först, innan huset säljs. Om din far och hans ex inte kan komma överens om bodelningen har var och en av dem rätt att kräva att en bodelningsförrättare utses av Tingsrätten (17 kapitlet 1 § äktenskapsbalken).

Både i fallet med femårstrappan eller om huset inte delas lika vid en bodelning är det förstås också så att pengarna vid en försäljning ska fördelas enligt samma proportioner som ägandet.

Exets skrivningsadress
Vad gäller sms/mail-överenskommelsen skulle jag också vilja tillägga att det inte finns någon rätt för någon att få skriva sig på en adress där den inte bor. Det innebär att oavsett om din far och hans ex överenskommit att hon ska få vara skriven på hans lägenhet, så kan han när som helst kräva att hon skriver om sig till där hon för tillfället bor. Går hon inte med på att göra det kan det anmälas till Skatteverket som då kommer utreda hennes verkliga bostadsadress för att skriva henne där. Enligt lag ska en person nämligen folkbokföras på den adress där den bor (6 § folkbokföringslagen).

Sammanfattningsvis
Utsikterna för din far att göra sms/mail-överenskommelsen gällande är alltså dåliga. Däremot finns det flera rättigheter både för honom som samägare av fastigheten och eventuellt också inom ramen för bodelningen att bevaka sina intressen. Och vad gäller exets rätt att stå skriven på hans lägenhet så är den obefintlig om hon inte bor där.

Hoppas detta var svar på dina frågor.

Med vänlig hälsning

Isak Bergström
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Köpavtal (187)
2020-11-13 Vad krävs för att överlåta en bostadsrätt eller ägarlägenhet som gåva?
2020-10-25 Formkrav och avtalstolkning gällande markområden
2020-10-12 Hur skriver jag över halva fastigheten på min sambo?
2020-09-14 Hur säljer vi samägd bostadsrätt till min son?

Alla besvarade frågor (86935)