FrågaAVTALSRÄTTAvtals ogiltighet07/02/2022

Är avtal bindande om fullmaktshavaren agerar i strid med instruktionerna?

Är jag bunden till ett avtal om min fullmaktshavare sålt min lägenhet enligt behörigheten i fullmakten men däremot sålt den till ett lägre pris än vad vi muntligt kommit överens om?

Lawline svarar

Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Tillämplig lag

Du vill ha svar på om köpeavtalet gällande din lägenhet är bindande trots att man sålt lägenheten för billigt. Eftersom din fråga rör en fullmakt är avtalslagen (AvtL) tillämplig.

Begrepp

I mitt svar kommer jag behöva använda begrepp som kan kännas främmande. Här är en kort redogörelse för dessa begrepp:

Fullmaktsgivare - Den som lämnat en fullmakt (i detta fall du)
Fullmaktshavare - Den som får rätt att handla via fullmakten
Tredje man - En tredje part (i detta fall köparen)


Behörighet och befogenhet

Som jag tolkar din fråga så finns det en utfärdad skriftlig fullmakt om att sälja din lägenhet, men att du gett muntliga instruktioner om priset.

När man talar om fullmakter så gör man skillnad på det som kallas behörighet och befogenhet.

Behörigheten är det som står i fullmakten, och är m.a.o. den yttre gränsen för det fullmaktshavaren får göra. Förutsatt att fullmaktshavaren håller sig inom behörigheten, dvs gör det som denne tillåts göra, är avtal som upprättats genom fullmakten bindande (10 § stycke 1 AvtL).

Befogenheten är särskilt inskränkande instruktioner, exempelvis muntliga instruktioner om pris. Om fullmaktshavaren handlar i strid med befogenheten, blir avtalet ändå bindande förutsatt att tredje part inte handlat i ond tro (11 § stycke 1 AvtL). I ond tro befinner sig tredje man om denne fattar, eller i vart fall borde fatta, att fullmaktshavaren agerat i strid med sin befogenhet.

Din situation och mitt råd till dig

Eftersom man i ditt fall handlat inom behörigheten, är situationen beroende av befogenheten och hur tredje man uppfattat situationen.

Om köparen varit medveten om att lägenheten bjudits ut till för lågt pris, eller i vart fall borde fattat att priset var för lågt, är köpeavtalet inte bindande. Om köparen däremot inte varit införstådd med detta, är avtalet bindande.

Om du inte vill att avtalet ska vara bindande så är det upp till dig att försöka bevisa att köparen agerat i ond tro. Om det inte skulle gå att bevisa, är mitt råd till dig att som sista utväg försöka kräva ersättning från fullmaktshavaren för mellanskillnaden.

Jag hoppas att du fått svar på din fråga. Om du har ytterligare frågor eller funderingar är du välkommen att kontakta Lawline igen!

Vänligen,

Cornelia AebeloeRådgivare