Ansvar och rättigheter vid samägande av fastighet
Hej
2017 i oktober dog vår pappa. Jag och min syster ägde vardera 20 % av en fastighet i Spanien. Övriga 60% ägde min pappa efter mammas bortgång.
2016 i augusti beslutade vår pappa att han inte tänkte betala några avgifter för fastigheten och än mindre göra några påtalade föreläggande från föreningen i Spanien.
Min syster och jag bestämde då att vi skulle ta över kostnaderna och renovera huset. I renoveringen ingick att riva tillbyggnader som inte hade byggnadslov.
När pappa dog och fram till dags datum vill vår andra syster, som nu får 20 % av fastigheten vid kommande arvskifte, inte acceptera att betala fasta kostnader för fastigheten och ej vara med på att betala något av vår renovering/värdeökning.
Kan vi kräva 20 % av värdeökningen på 170 000 kronor av henne eller är det inte korrekt enligt lagen. Hon har nu fördröjt arvskiftet i sex månader och vad kan vi övriga systrar göra för att komma vidare med denna process?
Min syster som nu kommer att äga 40 % kommer att köpa ut oss två andra systrar.
Om det uppstår någon konflikt vid kommande försäljning av mina 40 % till systern så har jag väl juridisk rätt att kräva en öppen försäljning av fastigheten.
Mvh,
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!
Jag utgår i mitt svar från att ni inte har avtalat bort samäganderättslagen eftersom du inte nämner något om det i din fråga. Förutsatt att ni inte har avtalat bort den lagen är det den lagen som gäller.
Ang. de fasta kostnaderna/renoveringen
Huvudregeln är att det krävs samtliga delägares samtycke för förvaltning, dvs. t.ex. vård, av fastigheten. (2 § samäganderättslagen) Enligt lag ska kostnaderna fördelas i proportion till varje delägares andel. Eftersom den syster som ej varit ägare tidigare inte heller har kunnat samtycka till den förvaltning som ni har vidtagit kan hon inte tvingas betala för det som er pappa skulle ha betalt för.
Svaret på din första fråga är alltså att ni inte kan kräva att er syster är med och betalar för renoveringen om hon inte har samtyckt till den. Ni kan inte heller kräva att hon samtycker till renoveringen.
Fördröjer arvsskiftet
Om ni inte kan komma överens om arvskiftet kan ni ansöka om att få en boutredningsman förordnad av tingsrätten. (19 kap. 1 § ÄB) Boutredningsmannen tar då helt över förvaltningen av dödsboet och skriftar ut kvarlåtenskapen mellan er. Boutredningsmannen ska dock erhålla skäligt arvode för sina kostnader. Boutredningsmannens arvode ska i första hand täckas av medel ur dödsboet men om dessa inte räcker får den person som ansökt om boutredningsman stå för kostnaden. (19 kap. 19 § ÄB)
Öppen försäljning
Som jag nämnt tidigare så är huvudregeln att en åtgärd som rör fastigheten i sin helhet kräver samtliga delägares samtycke. (2 § samäganderättslagen) Just avseende försäljning av fastigheten finns dock ett undantag som gör det möjligt för en delägare som vill sälja fastigheten att ändå kunna sälja den utan samtliga delägares samtycke på offentlig auktion.
Precis som du skriver har du alltså rätt att kräva en öppen försäljning av fastigheten. För att göra detta ska du vända dig till tingsrätten och ansöka om att fastigheten för gemensam räkning ska utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Ett förordnade om försäljning får dock inte meddelas om någon av delägarna kan visa på synnerliga skäl för anstånd. (6 § samäganderättslagen) Vad som utgör synnerliga skäl får dock avgöras från fall till fall. I egenskap av delägare har var och en av de andra delägarna också rätt att yrka att man fastställer ett pris under vilket fastigheten inte får säljas. (9 § samäganderättslagen)
Hoppas detta besvarade dina frågor och gav klarhet i rättsläget! Om inte eller om något är otydligt är du varmt välkommen att återkomma på min mail: felicia.lundgren@lawline.se.
Med vänlig hälsning,
