Anses utvandring från Sverige och därmed vilande näringsverksamhet sådana synnerliga skäl som krävs enligt 12 kap. 36 § Jordabalken?
Hej, min sambo har nyligen tagit över en lokal och skrivit på kontrakt på 3 år med hyresvärden. Nu behöver han lägga sitt företag vilande och utvandra från Sverige i något år eller mer. Frågan är har han rätt att överlåta kontraktet till någon annan? Anses detta som synnerliga skäl eller inte?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Regler om överlåtelse av hyresrätten återfinns i 12 kap. 32 - 38 §§ JB. Din sambo har skrivit hyreskontrakt på en lokal över tre år med hyresvärden.
12 kap. 32 § JB stadgar att hyresgästen inte får överlåta hyresrätten utan hyresvärdens samtycke. Dock får överlåtelse ske om vägran till samtycket inte är av skälig anledning, eller om något svar från hyresvärden inte lämnas inom tre veckor.
Det finns vidare i 12 kap. 34 - 37 §§ JB situationer då något samtycke inte krävs för överlåtelse av hyresrätten. I ert fall hyr din sambo en lokal för sin näringsverksamhet, som de närmast kommande åren skall ligga vilande. Är den situationen sådan att överlåtelse kan ske, enligt 12 kap. 34 - 37 §§ JB, trots att samtycke inte föreligger från hyresvärden?
12 kap. 36 § JB stadgar att den som använder en hyresrätt på så sätt som din sambo enligt ovan gjort, får överlåta hyresrätten även utan samtycke från hyresvärden, endast om Hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Hyresnämnden är en domstolsliknande nämnd med uppgift att medla i hyrestvister. Tillstånd ska lämnas ifall hyresvärden inte har skälig anledning att motsätta sig en sådan överlåtelse. I din sambos fall har dock hyreskontraktet nyligen skrivits på vad det verkar. I sådana fall krävs synnerliga skäl för att ett sådant tillstånd ska lämnas från hyresnämnden.
Din sambo krävs på synnerliga skäl för att tillstånd från Hyresnämnden för överlåtelsen av hyreskontraktet skall ges, och förklaras gällande utan hyresvärdens samtycke. Vad innebär synnerliga skäl i din sambos fall? Hyresnämnden lämnar inte generella svar på när rätten till överlåtelse utan samtycke finns. Synnerliga skäl innebär i ovan stadgat fall att näringsidkaren på grund av sjukdom, dödsfall eller annan sådan särskild händelse inte längre kan bedriva näringsverksamheten.
Sammanfattningsvis innebär ovan redogörelse att din sambo förmodligen inte anses ha sådana synnerliga skäl som krävs för ett sådant tillstånd från Hyresnämnden ska gå igenom utan samtycke från hyresvärden.
Med vänlig hälsning!
