Alternativ för fastighetsförsäljning
Syskonen A och B är delägare i ett dödsbo efter föräldrarna. Dödsboets enda tillgång är en fastighet. Nu önskar As son förvärva Bs andel i dödsboet. Vilket av följande alternativ är lämpligast:
1. B säljer direkt till As son (som senare genom arv/gåva kan komma i besittning av resterande del av fastigheten)
2. B säljer till A (som senare kan låta sonen ärva hela fastigheten eller få den som gåva)
Skattemässigt lär det väl inte bli någon skillnad för B, men det kanske finns andra skäl för att välja det ena eller andra av alternativen.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Skatterättsliga konsekvenser
Som du skriver i din fråga kommer det för B inte bli några skillnader skattemässigt om denne väljer att avyttra fastigheten till A eller A:s son (i följande svar benämnd "sonen"). I båda fallen kommer ersättningen tas upp som kapitalinkomst i B:s deklaration och ska beskattas därefter enligt reglerna om beskattning vid avyttring av en fastighet, 44 samt 45 kap inkomstskattelagen (IL). När en fastighet avyttras, det vill säga säljs, ska ägaren beskattas på kapitalvinsten, som utgörs av skillnaden mellan ersättning för den avyttrade fastigheten och omkostnadsbeloppet, se 44 kap. 13-14 §§ IL. Kapitalvinsten beräknas således enligt följande:
Ersättning för den avyttrade fastigheten – försäljningskostnad – omkostnadsbelopp (anskaffningskostnad + förbättringsutgifter + förbättrande reparationer och underhåll) = Kapitalvinst/kapitalförlust
En skatterättslig princip är att skatten ska följa och respektera civilrätten, och därmed alltså inte vara styrande för hur en person väljer att rättshandla. Detta får till följd att sonens skatterättsliga utfall vid en eventuell senare försäljning också kommer bli detsamma, oavsett om denne övertar fastigheten från B eller A. Jag utgår i detta fall från att fastighetens värde är detsamma och att sonen inte erlägger en högre ersättning till A än vad sonen gjort om han köpt fastigheten från B. Sonen kommer följaktligen ha ett anskaffningsvärde som grundas dels på en försäljning, dels på ett arv/gåva. Vad gäller det senare kommer sonen träda in i A:s skattemässiga position och det är gåvogivarens (A:s) omkostnadsbelopp som kommer användas vid uträkningen av eventuell kapitalvinst.
Samäganderätt
Äganderätten är ingenting som kommer påverka B men som däremot är av intresse för förhållandet mellan A och sonen. Om B säljer sin del av fastigheten till A kommer A inneha hela fastigheten med full äganderätt och kan således göra vad han eller hon vill med denna. Med andra ord kan fastigheten säljas, testamenteras (med iakttagande av laglottsskyddet) eller avyttras på annat sätt utan att sonen har något att säga till om.
Om B istället säljer sin del av fastigheten till sonen kommer samäganderättslagen bli tillämplig. Det innebär att varken A eller B kan vidta åtgärder som har med fastigheten att göra utan den andres samtycke (jfr 2 §). Det äganderättsliga förhållandet kan alltså, beroende på hur väl de kommer överens, ha betydelse för vilket alternativ som väljs.
Slutsats
En försäljning kommer inte påverka B, utan det som torde vara avgörande för vem som förvärvar fastigheten först är äganderätten och hur väl A och sonen kommer överens med varandra. Om A vill kunna vidta vilka förändringar han eller hon vill med fastigheten är det en fördel att denne övertar B:s del. Detta innebär även att A har möjlighet att avyttra fastigheten till någon annan än sonen. Om A och sonen kommer väl överens och inte har något problem med att samäga fastigheten finns det givetvis inga problem med att sonen förvärvar fastigheten från B direkt. Avslutningsvis kan framhållas att det enbart behöver upprättas ett köpekontrakt och en lagfartsansökan om sonen förvärvar från B. Om B säljer till A, som i sin tur ger fastigheten i gåva till sonen kommer både ett köpekontrakt och ett gåvobrev behöva upprättas.
Hoppas du fick svar på din fråga. Du är annars välkommen att kontakta mig på evelina.lovgren@lawline.se för vidare vägledning.
Med vänliga hälsningar,
