Allmänna principer för avtalstolkning samt frågor kopplade till underhåll av servitutsväg - Vad gäller?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid behandlingen av ditt ärende är jordabalken (JB) och lagen om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område (avtalslagen, AvtL).
Utifrån din ärendebeskrivning misstänker jag att det rör sig om ett avtalsservitut, dvs. en på frivillig väg upplåten belastning på den tjänande fastigheten och inte ett tvångsmässigt bildat servitut, ett s.k. officialservitut, vilket sker genom ett myndighetsbesut och då genom Lantmäteriets försorg. Att det är fråga om ett avtalsservitut kommer i vart fall att bli utgånsgspunkten nedan.
Servitut - Allmänna hållpunkter
Ett servitut gäller vanligtvis obegränsat i tiden och utgör således en permanent belastning på den tjänande fastigheten (den fastighet vars ägare ger annan markägare viss rätt till fastigheten). En sådan rättighet är alltså kopplad till fastigheten och följer med denna vid en äganderättsövergång, dvs. i samband med en försäljning, vilket däremot inte är fallet vid en formlös nyttjanderätt. En sådan gäller nämligen endast mellan parterna. I 14 kap. 1 § 1 st. JB anges att om det är ägnat att främja en ändamålsenlig markanvändning får i fastighet (den tjänande fastigheten) upplåtas rätt för ägaren av annan fastighet (den härskande fastigheten) att i visst hänseende nyttja eller på annat sätt taga i anspråk den tjänande fastigheten eller byggnad eller annan anläggning som hör till denna eller att råda över den tjänande fastigheten i fråga om dess användning i visst hänseende.
Ett servitut ska upplåtas skriftligen av den tjänande fastighetens ägare och ändamålet med servitutet ska framgå av upplåtelsehandlingen, 14 kap. 5 § JB. I övrigt uppställs egentligen inga formkrav varför uppgifter om eventuella vederlag, begränsningar av giltighetstiden och/eller andra villkor som servitutet kan vara beroende av inte behöver anges i avtalet. Detta innebär också att förbehåll, diverse undantag och annat dylikt kan avtalas muntligt och att inga underskrifter i princip är behövliga. Men brukligt är ändå att ägaren till den tjänande fastigheten i vart fall undertecknar den aktuella handlingen. En upplåtelse som inte uppfyller det ovan nämnda skriftlighetskravet har inte verkan som giltigt servitut och kan inte heller skrivas in i fastighetsregistret, vilket uttryckligen framgår av lagtexten, se 14 kap. 5 § och 23 kap. 2 § JB.
Din faktiska fråga och avtalstolkning - Vad gäller?
Det måste redan inledningsvis framhållas att det inte finns något givet svar (min bedömning återfinns under ”Avslutande ord och ytterligare rådgivning”, se nedan). Utan tillgång till servitutsavtalet blir det också svårt att ha någon egentlig (adekvat) uppfattning. Hela ditt ärende är nämligen av avtalsrättslig karaktär, vilket i klartext innebär att avtalet i första hand kommer att styra den rättsliga bedömningen. I grunden ankommer det således på er själva att avgöra vad som ska gälla, dvs. genom förhandling och på frivillig väg försöka att nå en lösning. Annars måste frågan hänskjutas till domstol. Om avtalet inte ger någon vägledning på grund av utebliven reglering behöver avtalet och upplägget i övrigt tolkas.
Avtalsfriheten är tämligen långtgående i Sverige varför det också står parterna fritt att godtyckligt diktera villkoren. Och i grunden handlar avtalstolkning om att försöka utröna just den gemensamma partsviljan. Men när individuella förhållanden inte kan fastställas eller ge ledning måste tolkningen eller preciseringen av avtalsvillkoren bygga på objektiva grunder, vilket sker genom att utgå från avtalets faktiska ordalydelse, alltså genom en rent lexikalisk (språklig) tolkning. Om ordalydelsen ger utrymme för olika tolkningar eller inte alls lämnar något tydligt besked behöver andra relevanta tolkningsdata användas, exempelvis en ändamålsenlig tolkning. Med en sådan metod tolkas ett eller flera avtalsvillkor mot bakgrund av avtalets syfte och avtalets andra bestämmelser. Avtalet betraktas med andra ord som en sammanhängande helhet och ska då framstå som logiskt utformad.
Inträffade omständigheter efter avtalsslutet kan också få bäring på den rättsliga bedömningen. Under förutsättning att parterna efter avtalsslutet har handlat utifrån (och följt) vissa givna (nya) villkor och/eller underförstådda (tysta) överenskommelser kan detta ofta jämställas med en justering av det tidigare ingångna avtalet som samtliga då kommer anses ha samtyckt till. Andra relevanta tolkningsdata kan också vara avtalets systematik och det aktuella avtalsvillkorets samband med övriga villkor, bakgrunden till regleringen, avtalsföremålets natur och ibland även parternas ställning, jfr Högsta domstolens (HD) avgörande NJA 2010 s. 559. Vidare kan avtalet enligt den s.k. oklarhetsregeln komma att tolkas till nackdel för den part som har formulerat avtalstexten eller det specifika villkoret. Slutligen förtjänas också att säga att man på avtalsrättens område inte sällan brukar utgå ifrån att den som ger en motpart befogad anledning att tro att ett visst rättsförhållande föreligger och dessutom inser att motparten felaktigt har uppfattat avtalet på ett visst sätt (och utan att protestera och medvetandegöra motparten om att denne felaktigt har tolkat avtalet) blir bunden av motpartens felaktiga bild av avtalsinnehållet.
Rättsligt bindande avtal uppstår för övrigt när anbud (erbjudande om att ingå avtal) och accept (svar på ett sådant erbjudande) överensstämmer och är bekräftad av båda parter, se 1 § AvtL. Därefter gäller i stort sett den gamla devisen pacta sunt servanda (avtal ska hållas). Men mer än så går inte att utläsa av avtalslagen, utan parterna, och i förlängningen en domstol är hänvisad till de ovan nämnda tolkningsmetoderna (notera att redogörelsen inte är uttömmande). Det ska även tilläggas att handelsbruk, branschpraxis och sedvänja (lokal praxis på orten) brukar nyttjas av domstolar vid avtalstvister, vilket innebär att avtalet kommer att ses i ljuset av vad som är vanligt förekommande i en viss bransch eller på ett visst ställe, något som då sker genom att domstolen och/eller parterna inhämtar sakkunnigutlåtanden från olika bransch- och/eller intresseorganisationer. HD har anfört att det i allmänhet är naturligt att utgå från att ett avtalsvillkor ska fylla en förnuftig funktion och utgöra en rimlig reglering av parternas intressen, se avgörandet NJA 2001 s. 750. Att ta hänsyn till vad som är vanligt förekommande i en viss bransch eller på en specifik ort kan objektivt sett sägas ligga i linje med vad parterna vanligtvis har att förvänta sig, se domen i NJA 1989 s. 269 där HD tog fasta på vad branschorganisationer hade uttalat om hur en bestämmelse om borgen normalt sett tillämpades i branschen. Se också (och återigen) rättsfallet NJA 2001 s. 750 vari HD lät meddela att traditioner och gängse praxis måste beaktas när avtalsinnehåll ska tolkas och fastställas.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Oavsett vilket är det enligt min mening och i servitutssammanhang brukligt att ägaren av den härskande fastigheten svarar för eventuellt underhåll. Att lagstiftaren har samma uppfattning följer av 14 kap. 6 § 2 st. JB. Däri sägs att om den härskande fastighetens ägare på den tjänande fastigheten har väg, byggnad eller annan anläggning, åligger det honom eller henne att hålla den i sådant skick att skada eller olägenhet inte vållas onödigtvis. Den här bestämmelsen tar främst sikte på situationen då den tjänande fastighetens ägare inte har åtagit sig att ansvara för underhållet av väg, byggnad eller anläggning som hör till den härskande fastigheten, se prop. 1970:20 B 2 s. 736. Med andra ord går det alltså att avtala om annat varför vi återigen är tillbaka till det som anfördes inledningsvis, alltså att det är du och din motpart som bestämmer vad som ska gälla i det här avseendet. Utgångspunkten är dock alltjämt, om ingenting annat har avtalats vill säga, att den härskande fastighetens ägare ska svara för underhållet. Men givet avtalsfriheten går det naturligtvis att komma överens om det upplägg som föreslås i din ärendebeskrivning, dvs. att ägaren av den tjänande fastigheten löser underhållet själv för att sedan vidaredebitera kostnaden till den andra fastighetsägaren. Som sagt, avtalsfriheten är långtgående.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Notera dock att vi på straff- och skatterättens område endast ger den här typen av inledande rådgivning och då inom ramen för vår expresstjänst som du numera har nyttjat. Byrån åtar sig inte några sådana uppdrag fullt ut. I så fall behöver du vända dig till en byrå specialiserad på straff- respektive skatterätt.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
