Förverkande av hyresrätt; avhysning

Question

Hej!

Jag äger en hyresfastighet via ett AB. Jag hyr ut en kommersiell lokal (för lager, magasinering) till en privatperson.

Hyresgästen har inte betalat hyran i tid (2 veckor försenad) och det ser ut som om han kommer att ha problem med att betala även fortsättningsvis. Han säger att han inte har pengar och kommer betala när han får pengar (har t.ex. idag två veckor senare betalat 1/3 av hyran för denna månad). Han har varit besvärlig redan från början (över ett år nu) och jag har behövt ringa honom nästan varje månad för att få in hyran. Nuförtiden har jag även problem med att få tag på honom på telefon/sms. Jag undrar vad jag har för möjligheter att vräka honom och hur snabbt jag kan få ut honom om det skulle behövas?

Vårt kontrakt är skrivet med 6 månaders uppsägning före december månad, sägs inte kontraktet upp innan december så förlängs det i 12 månader åt gången. Det är alltså förlängt med 12 månader just nu.

Hur ska jag gå tillväga för att göra det lagenligt och kräva honom på hyra?

Ska jag först skicka påminnelse där jag specificerar avgift + ränta och ger honom typ 10 dagar att betala? Måste jag skicka detta som rekommenderat brev? Vad händer efter det om han fortfarande inte betalar? Inkasso?
Jag antar att jag INTE får lov att byta lås så han inte kommer in även om han inte betalar hyran?

Jag är rädd att han kan få vara kvar i lokalen länge utan att betala någon som helst hyra då hela processen kan ta hur lång tid som helst.

All hjälp tas tacksamt emot.

Answer 1

Hej!

Enligt 12:42 jordabalken (JB) är hyresrätten förverkad och du har rätt att säga upp avtalet att upphöra i förtid om din hyresgäst dröjer med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen.

Om hyresrätten sålunda är förverkad för att din hyresgäst inte betalat hyran får han dock ändå inte skiljas från den, om han betalar hyran inom två veckor från det att han delgetts underrättelse om att han kan komma att få tillbaka hyresrätten om han betalar hyran på angivet sätt (12:44 JB). Kravet på delgivning innebär att du måste styrka att du faktiskt delgivit din hyresgäst om vad han har att göra. Delgivning kan göras genom rekommenderat brev, personligt överlämnande, brev, eller på något annat sätt som anges i delgivningslagen.

Är hyresrätten förverkad kan du alltså säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan enligt 12:6 JB. Som framgår av 12:8 JB ställs det dock vissa krav på hur uppsägningen ska gå till. Huvudregeln är att den ska vara skriftlig; det är tillräckligt att du skickar den via rekommenderat brev.

Ett ännu smidigare sätt vore emellertid att ansöka dels om ett betalningsföreläggande för hyresskulden hos kronofogdemyndigheten (KFM), dels om avhysning av din hyresgäst hos samma myndighet. En ansökan hos KFM om att hyresgästen ska avhysas gäller som uppsägning enligt JB 12:8. Enligt lagen om betalningsföreläggande kan en sådan både avse betalningsföreläggande och avhysning.

I ansökan ska du ange grunden för uppsägningen, dvs. att hyresgästen inte betalat hyran i tid. (Här bör du även bifoga ert hyresavtal). Du måste dock även ange att du sagt upp hyresgästen skriftligen i enlighet med de formkrav som ställs upp i JB, och att du underrättat din hyresgäst om att han kan få tillbaka sin hyresrätt om han betalar hyran inom två veckor.

Efter det att ansökan skickats in kommer KFM att försöka delge din hyresgäst
och fråga hur han ställer sig till betalningsföreläggandet, och förelägga honom att svara inom en viss tidsfrist, normalt inte mer än två veckor. Om hyresgästen inte svarar kommer KFM att verkställa din ansökan, dvs. avhysa hyresgästen och se till att du får dina pengar. Om hyresgästen bestrider kommer KFM att fråga dig om du vill att er tvist ska överlämnas till domstol. Om du inte begär det avskrivs ärendet och du måste då ändå gå till domstol senare för att få dina pengar.

Tanken är sålunda att det är KFM som sköter avhysning av hyresgäster. Du får alltså inte byta lås på lokalen.

Sammanfattningsvis bör du alltså först påminna din hyresväst om att han ska betala. Därefter bör du säga upp din hyresgäst och informera att hyresrätten kan återvinnas genom att betalning sker inom 2 veckor från det att underrättelsen lämnats. Därefter bör du ansöka om betalningsföreläggande och avhysning. Du skulle kunna anlita en inkassofirma och/eller en delgivningsfirma om detta framstår som omständligt.

Du kan läsa mer om betalningsföreläggande och avhysning här: http://www.kronofogden.se/fordigsom/villfabetalt/hurgorjag/betalningsforelaggande.4.14db52b102ed4e5fe380005212.html.

Hoppas att du härmed fått svar på dina frågor.

Vänligen,