Värdering av bostadsrätt vid bodelning

Question

Jag och min man (ligger i skilsmässa) äger gemensamt en bostadsrätt som vi köpte vid bildande av bostadsrätt. Vi har lån på hela lägenheten och har inte gjort några amorteringar. Ska han köpa ut mig, eller ska han bara överta lånen? Vi har sedan det blev bostadsrätt renoverat köket för drygt 40.000 kr och bostaden är i dag värd cirka 800-1.000.000 mer värd än när vi köpte den.

Answer 1

Hej,

Vid ett äktenskaps upplösning ska en bodelning ske, där den gemensamma egendomen delas lika mellan makarna. Vid värdering av egendomen är det dagen då boet är utrett som ska läggas till grund för värderingen. Vad angår själva värderingen finns inga lagregler som ger ledning till hur egendom ska värderas, men en del principer har utvecklats i rättspraxis och genom sedvana i bodelningar av bodelningsförrättare. Som huvudprincip för värdering av makes tillgångar av olika slag ska egendomens försäljningsvärde, dvs. dess marknadsvärde användas. Det kan emellertid vara mest rättvist att använda ett uppskattat bruksvärde i stället för försäljningsvärdet, när det är fråga om bohag, som båda makarna behöver.

Vid värdering av fastighet vid bodelning ska dock huvudregeln tillämpas och således värderas till dess marknadsvärde. En fastighet med ett lägre taxeringsvärde upptas allstå ändå till marknadsvärdet. Ett problem med just fastigheter är att vid en framtida försäljning drabbas ägaren av en realisationsvinstskatt. Av den anledningen har Högsta domstolen i NJA 1975 s. 288 uttalat att den latenta skatten vid en eventuell försäljning av fastigheten borde beaktas när fastigheten värderas vid bodelning. En exakt uträkning av skatten borde dock inte krävas utan en förenklad beräkning får göras utifrån antagande, att den make som tillskiftas fastigheten genast säljer den till ett pris som motsvarar det antagna marknadsvärdet.

En bostadsrätt bör på samma sätt som en fastighet värderas till marknadsvärdet och med beaktande av latent skatteskuld. Om det enbart är bostadsrätten som ska delas mellan er ska din man således inte enbart överta lånen utan även ersätta dig för ”övervärdet” minus latent skatteskuld.

Vänligen,