Olovlig upplåtelse i andra hand till närstående

Question

Hej!

Jag hyr sedan flera år lägenhet med hyresrätt och är folkbokförd på adressen men bor på annan adress på samma ort. Större delen av tiden bor närstående (förälder) i lägenheten då jag inte har användning av den för närvarande. Kan hyresvärden anse att hyresrätten är förverkad och säga upp avtalet med hänvisning till att jag har ringa behov av lägenheten, ej nyttjar den stadigvarande, eller olovligen upplåtit den till annan/satt annan i mitt ställe?

Answer 1

Hej!

I din egenskap av hyresgäst har du enligt hyreslagen besittningsskydd, vilket innebär att du principiellt har rätt att bo kvar i din lägenhet så länge du vill. Detta förutsätter dock att hyresrätten inte förverkas av någon anledning som är hänförlig till dig eller att hyresvärden kan åberopa en anledning stark nog att bryta besittningsskyddet. Att du har ringa behov av lägenheten och inte utnyttjar den stadigvarande gör inte i sig att ditt avtal kan sägas upp men kan få betydelse i de intresseavvägningar som kan aktualiseras i din situation.

Att låta någon (oavsett närstående eller ej och oavsett om hyra utgår) bo självständigt i lägenheten betraktas enligt hyreslagen som en andrahandsuthyrning som kräver hyresvärdens, alternativt hyresnämndens, tillstånd. Jag tolkar det som att varken det ena eller det andra föreligger i ditt fall, varför förfarandet är olovligt och kan utgöra en sådan förverkandegrund som ger hyresvärden rätt att säga upp dig med omedelbar verkan (se 42 § 3p HL). Hyresvärden är emellertid dessförinnan skyldig att genom meddelande till dig, inom två månader från kännedom om förhållandet, möjliggöra rättelse från din sida (43 § HL). Du har således chans att utan dröjsmål upphöra med andrahandsupplåtelsen eller ansöka om tillstånd. För din situation skulle jag också vilja påpeka att en överträdelse som kan anses som ringa inte kan innebära förverkande (42 § 2 st.)

Hyresvärden kan som alternativ välja att säga upp ditt hyresavtal med iakttagande av gällande uppsägningstid och därefter föra frågan till hyresnämnden, som bedömer om ditt besittningsskydd skall brytas. Hyresvärden kan som skäl åberopa den otillåtna andrahandsuthyrningen såsom förverkandegrund (46 § 1p) eller att du som hyresgäst har åsidosatt dina förpliktelser i så hög grad att avtalet inte skäligen bör förlängas (46 § 2p HL). Hyresnämnden gör här en bedömning där kontraktsbrottet från din sida vägs mot den principiella rätt att bo kvar som hyreslagen faktiskt ger dig. Med tanke på att du, som du antyder, har ringa behov av lägenheten och inte nyttjar den stadigvarande kan denna bedömning dessvärre leda till att du förlorar din rätt till förlängning av hyresavtalet.

Vänliga hälsningar