Felansvar i bostadsrätt, elinstallation i badrum

2008-11-25 i FASTIGHETSRÄTT
FRÅGA
Hej, jag köpe i somras en bostadsrätt. I samband med att jag hade en elektriker hemma för att byta elcentral bad jag honom kontrollera övriga elinstallationer i lägenheten. De visade sig då att elinstallationerna i badrummet har utförts på ett felaktigt sätt (ej fackmannamässigt utförda) vilket bland annat inkluderar felaktiga kabeldragningar, ojordade uttag samt att skyddsjord saknas till såväl värmegolvet som jacuzzin. Vilka möjligheter har jag att kräva ersätting från tidigare ägare?
SVAR
Hej!

När det gäller bostadsrättslägenheter är jordabalken inte tillämplig då en bostadsrättslägenhet inte är att anse som fast egendom i lagens mening. Istället gäller reglerna i köplagen (se här) och bestämmelser där om undersökningsplikt, 20 §.
För det första stadgas där att köparen inte får åberopa såna fel som han måste antas ha känt till vid köpet. Har felen varit svåra att upptäcka är således inte detta stadgande tillämpligt.
För det andra får säljaren inte heller, om han undersökt varan före köpet, åberopa sånt som denne borde ha märkt vid undersökningen. Detta innebär att om man inte har undersökt lägenheten så ansvarar man inte heller för fel som man skulle ha upptäckt om man undersökt lägenheten.
För det tredje får köparen inte åberopa sånt som han borde ha märkt vid en undersökning som denne underlåtit att utföra trots uppmaning från säljaren. Han man således blivit uppmanad av säljaren att undersöka lägenheten men trots detta inte gjort det så blir man ansvarig för såna fel som skulle ha upptäckts om undersökningen gjorts.
För att ta reda på vem som bär ansvar för felet måste först frågan om undersökning av lägenheten utredas. Då det inte sägs något om detta i frågan är det svårt att besvara den. Har du undersökt lägenheten? Borde du i så fall ha upptäckt felet? Har du låtit bli att undersöka lägenheten trotts att du blivit uppmanad att göra det? Har frågan om undersökning av lägenheten över huvudtaget inte kommit upp och inte heller någon undersökning gjorts?
Vidare måste det utredas hur lätt felet varit att upptäcka. I lagens mening är upptäckbara fel såna fel som man med lukt, känsel, hörsel och syn kan upptäcka. Det omfattar således inte dolda fel som man måste bryta upp golv, ha speciella instrument etc. för att upptäcka men kraven på den enskilda är relativt höga. Har vidare undersökningen gjorts av en speciellt utbildad mäklare eller besiktningsman ställs kraven ännu högre. Felaktiga kabeldragningar kan i vissa fall omfattas av undersökningsplikten om det går att se att de utförts felaktigt. Beträffande jordade uttag så omfattas det vanligtvis av undersökningsplikten då det oftast går att se på uttaget om det är ett jordat uttag eller inte. Detta förutsätter naturligtvis att en undersökning gjorts eller underlåtits att utföras utan säljarens uppmaning om undersökning. Om ingen undersökning gjorts kan ju felet inte heller omfattas av undersökningen.
Kan det konstateras att du som köpare inte borde ha upptäckt felet vid en undersökning eller om undersökning ej ägt rum och du inte heller blivit uppmanad att företa någon undersökning så måste felet, för att vara åberopbart, även vara ett fel i köplagens mening.
I 17 § KöpL stadgas att varan ska stämma överens med avtalet, vara ägnad för det ändamål den inskaffats för och att om den avviker från något som köparen med fog kunnat förutsätta så är den att anse som felaktig. Att ledningar etc. är dragna på rätt sätt i en lägenhet som i detta fall verkar vara relativt modern får anses vara något man som köpare ska kunna förutsätta. I badrum måste ledningar vilket ytterligare talar för att köparen måste kunna förutsätta att de är det.
Skulle det finnas någon form av friskrivningsklausul (sålt i befintligt skick eller liknande) i avtalet så kan denna komma att påverka bedömningen av om fel föreligger. Bedömningen ska då göras utifrån 19 § KöpL istället för 17 § som beskrivits i föregående stycke. Där stadgas bland annat att varan är felaktig om säljaren underlåtit att upplysa om ett fel som denne måste antas ha känt till och som köparen med fog kunnat förutsätta att bli upplyst om. Vidare ska säljarens underlåtenhet att upplysa om felet kunna antas ha inverkat på köpet. Min uppfattning är att felet är något som säljaren borde ha vetskap om och också borde upplyst om då det är ett alvarligt fel. Bedömningen av om felet är sådant att det kan anses inverkat på köpet beror på vad det kommer att kosta att åtgärda felet och denna kostnad i proportion till köpeskillingen. Badrum brukar vara dyra att åtgärda fel i och om det handlar om att bryta upp golv etc. så finns en stor chans att felet omfattas av 19 § KöpL och en eventuell friskrivningsklausul är i så fall ogiltig.
I fallet sägs inte något om hur vida någon undersökning gjorts eller om säljaren uppmanat dig som köpare att undersöka lägenheten vilket gör det svårt att veta vem som bär ansvaret för felet just i detta fall. Inte heller närmare uppgifter om hur svår/lättupptäckt felet varit. Det handlar således om flertalet bedömningsfrågor som ska göras och olika alternativa lagrum att angripa beroende på hur försäljningen gått till. Enligt min bedömning finns det dock stora chanser för dig att kräva ersättning från tidigare ägare utifrån de uppgifter du lämnat. Jag hoppas att du fått viss ledning för att själv kunna avgöra dina möjligheter att kräva ersättning och om du fortfarande har frågor är du naturligtvis välkommen att vända dig till oss igen.

Lycka till!
Lovisa Cronstedt
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Övrigt (2033)
2021-04-16 Vad gäller om granne vill fälla träd på min tomt?
2021-04-11 Kan jag omklassificera min fastighet till fritidsboende?
2021-04-11 Kan mina grannar spela hockey på tomten trots att det låter högt?
2021-04-08 Vem han ansvar vid försäljning av bostadsrätt eller fastighet?

Alla besvarade frågor (91260)