Vilka rättigheter har delägare i samägd fastighet?
Hej! För fem år sedan köpte vår familj ett fritidshus tillsammans med två andra familjer. Varje familj har lagfart. Problem uppstod direkt efter att handlingarna var påskrivna och köpet ett faktum. Då började den ena familjen (F1) att diktera villkor om hur stugan skulle nyttjas (till förmån för sig själva) som de ville att vi andra skulle skriva på, vilket vi inte gjorde. Sedan dess har samvaron i stugan varit spänd och otrevlig. Vår familj har lov samtidigt som F1 vilket innebär att vi alltid måste dela stugan med dem om vi vill vara där under loven. Vår familj har föreslagit att vi ska fördela veckor och aktuella lov, men då möts vi bara av skrik och fula påhopp från F1. Familj 2 (som vi inte känner eller har kontakt med) är vän med F1. De vill nu köpa ut oss till en billig penning med motiveringen att vi ska vara tacksamma som fått vara där. Vi har bidragit med skötsel av stugan och ekonomiskt i samma omfattning som de andra två familjerna. Vår dröm visade sig alltså bli en mardröm. Vilka rättigheter har vi i denna affär? Kan vi kräva att få en rättvis fördelning av veckorna? Kan de tvinga oss till auktion av huset för att därigenom försöka köpa det till en billig penning, vilket de hotar med, om inte vi godtar deras bud? Priserna i aktuellt område har stigit rejält. Tacksam för råd hur vi ska hantera situationen och hur vi kan gå vidare med en situation där vi känner oss mycket lurade.
Lawline svarar
Då inget avtal finns regleras ägandet av fastigheten genom Samäganderättslagen.
Enligt 1 § äger varje delägare lika delar av det aktuella objektet.
Samma sak gäller för kostnader för förvaltning och skötsel; kostnaderna skall delas lika och förvaltningsåtgärder får inte vidtagas utan samtliga delägares samtycke.
Att ni äger lika delar innebär också att ni har rätt att vistas på fastigheten lika mycket. Lagen säger dock ingenting om hur detta ska ske. Uppdelning i olika veckor osv kan alltså bara göras gällande genom avtal mellan er.
Om någon av delägarna inte vill genopmföra en sådan fördelning av lovveckorna kan de övriga alltså inte driva igenom det med stöd av samäganderättslagen.
Vad gäller försäljning av fastigheten framgår av 6 § att varje delägare kan ansöka hos domtol om att fastigheten skall utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Ett förornande om en sådan försäljning skall ske om inte någon av ägarna visar synnerliga skäl emot det. Synnerliga skäl skulle t ex kunna vara att fastigheten är ägarens permanentsbostad osv.
Vidare stadgas i 9 § att domstolen vid försäljning enligt ovan skall bestämma ett lägsta försäljningspris, alltså under vilket försäljning inte får ske, om någon av delägarna yrkar det.
Utifrån detta kan familj 1 och 2 antagligen få till stånd en försäljning av fastigheten. Den kan dock inte säljas till ett hur lågt pris som helst, utan det lägsta försäljningspriset skall vara normalt och anpassat efter likvärdiga fastigheter, om du yrkar det.
Samäganderättslagen hittar du http://lagen.nu/1904:48_s.1
