Är en muntlig friskrivning giltig?

Question

Vi har skrivit ett köpekontrakt där jag går med på att sälja fastigheten, dock har vi avtalat muntligt om att jag ej ska vara ansvarig för eventuella fuktskador i efterhand. Borde inte enligt 4:3 JB detta avtal vara skriftligt för att bli gällande? Gäller inte friskrivningsklausuler, vilka måste vara skriftliga för att avtalet ska bli gällande? Om inte, skulle du kunna ange paragraf för detta.

Tack på förhand

Answer 1

Hej,

Jordabalken 4 kap 3 § är en uttömmande uppräkning av de villkor som måste uttryckas skriftligen för att vara giltiga. Anledningen till att de måste vara skriftliga är att de rör typiskt sett mycket negativa villkor för köparen.

Den friskrivning som tas upp i paragrafen rör inte friskrivning för fel i köpeobjektet utan friskrivning för rättsliga fel (d.v.s att säljaren friskriver sig från ansvar för att han är rätt ägare till fastigheten).

Eftersom JB 4 kap 3 § är en uttömmande uppräkning, ger den även lagstöd för att övriga villkor inte behöver vara skriftliga för att gälla mellan parterna.

Detta är ett resultat av en tolkningsmetod som kallas e contrario tolkning eller motsatsvis tolkning. Eftersom ett visst förhållande uttryckligen regleras, så drar man slutsatsen att ett annat förhållande inte skall omfattas av regeln, utan istället skall regleras på ett motsatt sätt.

I praktiken är det dock mycket svårt att som säljare förlita sig på en muntlig friskrivning. Det är säljaren som måste visa at en friskrivning har avtalats, vilket innebär att om ord står mot ord, så bär säljaren fullt felansvar.

Jag rekommenderar av denna anledning starkt att du ser till att säkra bevisning om avtalsinnehållet. En muntlig friskrivning är i praktiken ofta verkningslös.

Med vänlig hälsning