FrågaKÖPRÄTTÖvrigt25/04/2008

Lukt och ohyra i bostadsrätt

Hej! I augusti förra året köpte jag och min sambo en lägenhet i ett landshövdingshus byggt 1940. Redan första morgonen upptäckte vi att det läckte in matos från cafèt som ligger under. Inte nog med detta så dröjde det inte mer än två veckor innan vi fick in råttor i lägenheten. Eftersom att säljaren borde ha varit medveten om dessa brister undrar jag om han kan hållas skyldig för dessa i efterhand?

Lawline svarar

Begreppet lös egendom bestäms enligt svensk rätt negativt på det sättet att det omfattar alla förmögenhetsrättigheter som inte är att hänföra till fast egendom. Då bostadsrätt inte faller in under definitionen fast egendom i Jordabalken utgör den lös egendom och Köplagens (KöpL) regler blir tillämpliga. I förarbetena till KöpL har dock konstaterats att dessa regler i första hand är utformade med tanke på köp av lösa saker och att köpeobjektets speciella karaktär därför kan motivera avsteg från de regler som gäller i fråga om köp av lös egendom i allmänhet (prop. 1988/89:76 s. 61). I rättsfallet NJA 1998 s 792 har detta vidare preciserats genom att konstatera att man vid frågan om prisavdrag eller avhjälpande istället bör använda sig av Jordabakens regler och utesluta möjligheten till avhjälpande. Det är därför inte helt klart att KöpL felregler skall tillämpas uteslutande. Då frågan varit uppe för diskussion i t.ex. RH 1994:124 och RH 1999:138 har de emellertid i brist på vägledande praxis och övriga sakliga skäl valt att tillämpa KöpL felregler. En säljare är som regel skyldig att lämna en felfri vara. Vid behandling av faktiska fel i köplagen gäller det att utreda vilken kvalitet köparen har rätt att kräva av säljaren. Överensstämmer inte varan i fråga om art, mängd, kvalitet, andra egenskaper eller förpackning med avtalet föreligger fel, enligt huvudregeln i 17 § 1 st. köplagen. Det är dock inte säkert att ni har avtalat något alls om vilket skick lägenheten kan väntas vara i. Framgår det inte i avtalet hur en lägenhet skall vara beskaffad skall den normalt anses felaktig om varan inte överensstämmer med köparens befogade förväntningar (17 § 3 st. KöpL). Både problem med ohyra och besvärande lukt kan utgöra fel i köplagens mening. Avgörande för denna bedömning blir som sagt vad ni som köpare kan förväntas räkna med. Ett mer omfattande fall av ohyra som kräver sanering är utan tvekan något som avviker från era befogade förväntningar, rör det sig om endast en råtta vid ett tillfälle är det dock mer tveksamt. Samma sak gäller den besvärande lukten. Är oset så kraftigt att det inte kan anses normalt i en bostad utgör det ett fel medan köpare kan väntas behöva räkna med svagare dofter som endast uppstår vissa tider under dagen. Av betydelse kan vara i vilken utsträckning ni undersökt lägenheten före köpet (vilket ju i regel görs genom en besiktning eller visning) och vad som framkom vid detta tillfälle. Köparen kan inte såsom fel åberopa vad denne måsta antas ha känt till vid köpet (20 § 1st KöpL). Vidare framgår av 20 § 2 st. KöpL att köparen, om han före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, inte såsom fel kan åberopa vad han borde ha märkt vid en sådan undersökning, om inte säljaren handlat i strid mot tro och heder. Det kan därmed konstateras att köparen inte har någon generell undersökningsplikt. Det ligger dock i köparens intresse att undersöka varan eftersom han alltid kommer att vara förhindrad att åberopa som fel det han bort upptäcka vid en sådan undersökning (prop. 1988/89:76 s. 94, Se även Håstad, Den nya köprätten, s. 91 och Ramberg, Köplagen, s.293). Avgörande kan därför bli om ni haft möjlighet att besikta lägenheten före köpet och om ni borde ha märkt dessa fel, en slarvigt utförd undersökning kan alltså utesluta säljarens felansvar. Enligt motiven avgörs frågan av vad köparen bort upptäcka vid en undersökning, med hänsyn till den grad av omsorg som kan krävas av en person i köparens ställning. (prop. 1988/89:76, s. 94). Detta innebär att det kan ställas högre krav på en fackman eller någon annan som kan väntas ha större kunskaper på området än på en privatperson. Ett exempel på detta från rättstillämpningen är tidigare nämnda NJA 1998 s. 792. Här konstaterade HD att en privatperson inte borde ha upptäckt ohyra (kackerlackor) i en bostadsrätt vid en undersökning. Har ni därför undersökt bostadsrätten bör det inte förväntas av er att ni skulle ha upptäckt problemet med råttorna. Vad gäller oset är här den springande punkten om lukten funnits under besiktningen. Har det osat i ett rum ni inte undersökt finns stor risk att ni får anses böra ha märkt det. Har det istället varit frågan om en besiktning som lagts utanför de tider caféet använder sitt kök eller liknande har det därmed varit mycket svårt för er att upptäcka felet och därmed har ni även i detta avseende uppfyllt er del av undersökningen. En sista problematisk detalj kan vara om bostadsrätten sålts i ”befintligt skick”, eller med liknande förbehåll. Den skall då anses vara felaktig endast om ett av tre fall föreligger (19 § KöpL). Det första är om varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet. Det andra fallet är om säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet. För ansvar krävs inte att säljaren haft ett syfte med att inte lämna upplysningar utan det räcker i och för sig med att upplysningar inte lämnats. Upplysningen skall dock avse ett "väsentligt förhållande". Ordvalet markerar att endast sådant som inte är av mindre betydelse inbegrips i upplysningsskyldigheten. Det blir här frågan om gränsdragningsproblematik men min egen bedömning är att båda dessa fall bör omfattas av säljarens upplysningsplikt. I det tredje fallet ansvarar säljaren om varan är i väsentligt sämre skick än vad köparen med hänsyn till priset och andra omständigheter med fog kunnat förutsätta. Som exempel kan nämnas RH 1999:138. Rättsfallet gällde ett sopnedkast fanns i en av vardagsrummets garderober. Att detta fanns inbyggt i den aktuella garderoben i lägenhetens vardagsrum framgick inte av den ritning som köparen fick tillgång till och kunde inte anses normalt. Inte heller behandlades förhållandet vid köpeförhandlingarna. Det ansågs därför vara fråga om en avvikelse från vad köparna med fog kunnat förutsätta av sådan väsentlig betydelse. Sopnedkastet genererade dock både oljud och lukt och får eventuellt ses som ett grövre fel än oset från caféet. Detta gäller nu endast om bostadsrätten sålts i befintligt skick, om så inte är fallet kan du bortse från detta stycke. Enligt KöpL 30 § har du möjligheterna att kräva avhjälpande, omleverans eller prisavdrag eller häva köpet samt dessutom kräva skadestånd. Omleverans lär inte bli aktuellt då det rör sig om ett så kallat specieköp som inte utan vidare låter sig levereras på nytt. Köparen har rätt att kräva att säljaren avhjälper felet utan kostnad för köparen, detta har som tidigare nämnts fastställts i överrättspraxis att detta inte bör tillämpas vid köp av bostadsrätt. Ni kan istället välja att kräva prisavdrag eller häva (KöpL 37 §). Prisavdraget beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för avlämnandet mellan lägenhetens värde i felaktigt och i avtalsenligt skick (KöpL 38 §). Hävning lär dock sannolikt inte bli aktuellt då det kräver att avtalsbrottet är av väsentlig betydelse. Det skulle vara om oset gör lägenheten obeboelig. Råttorna kan ju åtgärdas varför dessa inte utgör sådant väsentligt fel. Ni har dessutom rätt till ersättning för eventuell skada ni lidit genom att lägenheten varit felaktig (skadestånd enligt KöpL 40 §). Med vänlig hälsning
Simon CarlssonRådgivare
Vi använder Cookies
Vi använder cookies för att ge dig bästa möjliga upplevelse på vår webbplats. För att anpassa dina cookie-inställningar, vänligen klicka på “Mer information”