Gäller hyreslagens preskriptionsregler vid garagehyra?

Question

Kan inte hyra av garage omfattas av 12 kap JB varvid hyresfordringar preskriberas enligt särskild preskription för det fall hyresförhållandet upphör, emedan 10 år gäller så länge hyresförhållandet består?

Answer 1

Enligt min bedömning bör en upplåtelse av ett garage kunna klassificeras som ett hyresavtal enligt 12:1 JB. Detta torde dock förutsätta att garaget är avdelat från resten av fastigheten samt att hyrestagaren till fullo kontrollerar användningen av garaget.

Detta utesluter med andra ord garageplats i ett delat parkeringsgarage. En sådan upplåtelse torde istället kunna klassificeras som ett tjänsteavtal.

En hyresfordran preskriberas 2 år efter det att hyrestagaren lämnade hyresobjektet (12:61 JB) och en fordran som följer av ett tjänsteavtal preskriberas efter 10 år. Om fordringen gäller mellan en näringsidkare och en konsument gäller en preskriptionstid på 3 år.

En intressant fråga kopplad till ämnet är vad som gäller om garaget upplåtits tillsammans med ett annat objekt (t.ex. en bostadslägenhet) hos samma fastighetsägare och dessa båda objekt lämnats vid olika tidpunkter. Då uppstår ju frågan när preskriptionsfristen börjar löpa - då hyrestagaren lämnade garaget eller då hyrestagaren lämnat samtliga hyresobjekt hos fastighetsägaren.
Rättsfrågan är inte helt klar, men troligtvis skulle tidpunkten räknas på hyresobjekten var för sig.