Lawline svarar
Hej!
När det gäller andrahandsupplåtelse av en bostadsrätt stadgar huvudregeln i bostadsrättslagen att sådan upplåtelse inte får göras utan styrelsens samtycke, detta enligt BRL 7kap 10§. Se.http://lagen.nu/1991:614. Hyr man ut sin lägenhet utan styrelsens samtycke har man förverkat nyttjanderätten till lägenheten och kan då tvingas till avflyttning från sin lägenhet. Detta enligt BRL 7kap 18§ 1st 2p. Se.http://lagen.nu/1991:614. Med andra ord är det inte rekommenderat att gå emot styrelsens beslut.
Vägrar föreningens styrelse att lämna sådant samtycke till en andrahandsupplåtelse, vilket de i ditt fall gör genom tidsbegränsningen så kan du som bostadsrättshavare vända sig till hyresnämnden och få uthyrningen prövad där. Hyresnämnden skall lämna sitt tillstånd till andrahandsupplåtelsen om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet lämnas dock alltid på bestämd tid. Detta enligt BRL 7 kap 11§. Se. http://lagen.nu/1991:614. Bostadsrättshavarens beaktansvärda skäl måste alltså vägas mot tyngden av de skäl som föreningen anför mot en andrahandsupplåtelse.
Vad som utgör beaktansvärda skäl är svårt att säga generellt. I förarbetena anges att bedömningen bör vara generös. Samtidigt innebär kravet på att skälen skall vara beaktansvärda att de omständigheter som bostadsrättshavaren åberopar måste ha viss styrka. Enligt förarbetena till BRL utgör studier på annan ort, arbete på annan ort, sjukdom, att en förälder vill hyra ut till sitt barn eller att man vill flytta till lägenheten efter pensionen men under tiden vill hyra ut lägenheten ex på beaktansvärda skäl. Jag hittade inget i förarbetena om att sambopröva skulle kunna vara beaktansvärda skäl men det innebär ju inte att det inte ändå kan utgöra sådana skäl. Kom ihåg att meningen är att man som bostadsrättshavare ska återvända till lägenheten när uthyrningen är avslutad. Man kan inte begära att man ska få hyra ut på obegränsad tid och sen sälja lägenheten när man känner för det. Detta är inte avsikten med uthyrning av bostadsrätt.
Uthyrningen kan beviljas under flera år men ju längre tid uthyrningen ska ske, desto tyngre skäl krävs normalt för att gå emot styrelsens vilja. Man kan säga att ju längre tid en bostadsrättshavare avser att inte utnyttja lägenheten, desto svagare blir också dennes beaktansvärda skäl för en andrahandsupplåtelse.
Mot bostadsrättshavarens beaktansvärda skäl skall som ovan framhållits vägas föreningens befogade anledning att vägra samtycke. Tiden brukar ha betydelse vid bedömningen av om befogad anledning att vägra samtycke föreligger. Men det kan även tas hänsyn till personliga kvalifikationer. Har du alltid varit en skötsam medlem i föreningen och du endast avser att sambopröva under en kortare tid så bör dina chanser att få ett godkännande av hyresnämnden vara relativt goda, men vad som blir utgången i ditt fall kan endast nämnden avgöra.
Mitt slutliga råd till dig är att du pratar med styrelsen igen och att du visar exakt hur lång tid du avser att hyra ut din lägenhet och till vem. Står de fast vid sitt beslut att ett år är maxgränsen kan du vända dig till hyresnämnden. Men får du inget godkännande där heller måste du följa föreningens stadgar, annars finns det som ovan sagt risk för att du måste sälja din lägenhet.
Med vänlig hälsning
