Bostadsarrende

Question

Hej! Jag har skrivit tidigare men ej fått svar, skrev jag kanske inte mailadressen rätt tro? Jag ämnar köpa en stuga/fritidshus (ej jordbruk) i västebottens inland av en äldre man som arrenderat marken där stugan är belägen under ca 25 år till en kostnad av 800kr/år. Stugan är i 150000kr klassen. Nuvarande ägaren är gammal och har nu kontakt med markägaren för att få mig godkänd som ny arrendator, kan detta medföra problem? Vad gäller om jag köper stugan framgent runt förlängning av 5 års arrendena, kan markägaren shockhöja, om jag vill sälja kan markägaren neka ny köpare arrende, om jag dör, har barnen automatiskt rätt till arrende, kan markägaren dra in arrendet och kräva att stugan flyttas eller rent av köpa den för en billig peng? Vad bör JAG TÄNKA på, vad är centralt, törs jag köpa stugan, den ligger väldigt fint till med närbeläget vatten och man är givetvis sugen men orolig samtidigt? Hälsningar Anders.

Answer 1

Vid arrende av mark där bostadshus finns på marken rör det sig om ett bostadsarrende för vilka regler om denna arrendeform finns i 8 och 10 kapitlet i jordabalken (se http://lagen.nu/1970:994). Enligt huvudregeln i 10:7 1 stycket JB får inte arrendatorn upplåta nyttjanderätten till en annan utan jordägarens samtycke. I 10:7 2 stycket JB finns ett undantag från denna regel som ger arrendatorn rätt att efter den tidsbestämda avtalstidens slut överlåta arrenderätten till annan med vilken jordägaren kan nöjas. Arrendatorn ska dock först erbjuda jordägaren att återtaga arrendestället mot erläggande av skälig ersättning för arrenderättens värde innan arrenderätten överlåts. Jordägaren ska om han vill återtaga arrendestället lämna besked om detta inom en månad. Arrendatorn gör helt rätt då han tillfrågar jordägaren om han får överlåta arrenderätten på dig.
Arrendatorn har normalt besittningsskydd och rätt till förlängning av avtalet då avtalstiden löpt ut enligt JB 10:5 JB. Jordägaren kan ha rätt att återta jorden om han anses ha ett större intresse av den än arrendatorn efter en intresseavvägning. Ditt besittningsskydd är därmed inte absolut. På samma sätt förlorar du besittningsskyddet om du inte betalar arrendeavgiften i tid eller på annat sätt missköter dig.
För att arrendeavgiften ska kunna ändras krävs att avtalsvillkoren ändras. Villkorsändring ska ske genom uppsägning och begäran om sådan ska lämnas senast ett år före arrendetidens utgång enligt 10:3 JB. Enligt 10:6 JB ska vid förlängning av arrendeavtal arrendeavgiften utgå med skäligt belopp. Om jordägaren och arrendatorn inte kan komma överens om avgiftens storlek, skall den bestämmas så den kan antas motsvara arrenderättens värde.
Vad gäller dina barns arvsrätt kan arrenderätten övergå till annan genom arv med vilken jordägaren skäligen kan nöjas. Dina barn ska om inte det finns särskilda skäl som talar emot det enligt huvudregeln ha rätt att överta arrendet genom arv efter dig, vare sig med eller utan jordägarens vilja.
Att särskilt tänka på är att arrendeavtal har vissa formkrav. För att ett avtal ska ses som ett arrendeavtal ska alla avtalsvillkor vara skriftliga, och eventuella ändringar av villkoren ska även de vara skriftliga om de ska gälla enligt 8:3 JB.