Lawline svarar
Som bakgrund ska först något sägas om de avtalsrelationer som föreligger vid en andrahandsuthyrning. Det är förstahandshyresgästen som gentemot hyresvärden har alla rättigheter och skyldigheter som hyresavtalet innebär. Mot andrahandshyresgästen har hyresvärden däremot inga skyldigheter, andrahandshyresgästens rättigheter vad gäller lägenheten är alltså helt avhängiga förstahandshyresgästen och att dennes hyresavtal består.
Från den tidpunkt när hyresvärden fått vetskap om att en hyreslägenhet hyrs ut i andrahand utan dennes samtycke har hyresvärden två månader på sig att begära att förstahandshyresgästen vidtar rättelse. Förstahandshyresgästen måste vidta rättelse ”utan dröjsmål”, annars anses hyresrätten förverkad och hyresvärden har rätt att säga upp avtalet. Hyresvärden måste alltså först anmoda hyresgästen att vidta rättelse och sedan vänta en tid innan en uppsägning kan ske.
Hur lång tid ”utan dröjsmål” innebär är inte exakt definierat, men i praxis har sex veckor ansetts vara ett för långt dröjsmål, medan nio dagar varit för kort tid för att avtalet skulle kunna sägas upp. I vilket fall har förstahandshyresgästen alltid möjlighet att vidta rättelse fram tills dess att hyresvärden sagt upp hyresavtalet.
Att vidta rättelse kan i första hand innebära att förstahandshyresgästen relativt omgående måste få ut andrahandshyresgästen och dennes ägodelar, vilket kan vara lättare sagt än gjort. Att andrahandshyresavtalet sägs upp till närmast möjliga tidpunkt, eller att förstahandshyresgästen försökt få ut andrahandshyresgästen, men misslyckats, räcker inte. Alternativt kan rättelse vidtas genom att en ansökan om tillstånd till andrahandsuthyrning görs hos hyresnämnden och beviljas. Att ha en inneboende i en lägenhet man själv bor i kräver inte samtycke. Gränsen mellan otillåten andrahandsuthyrning och att ha en inneboende kan emellertid i vissa fall vara svår att dra. Det bör krävas att den verkliga hyresgästen verkligen bor i lägenheten, det vill säga brukar denna för åtminstone regelbundna övernattningar inklusive användande av kök och badrum. Den inneboende får inte anses ha en självständig rätt att bruka lägenheten.
De aktuella lagrummen återfinns i Jordabalken, 12 kapitlet, 42 § punkt 3 och 43 §, http://www.lagen.nu/1970:994#K12P42 . Reglerna för andrahandsuthyrning hittas i 39- 40 §§, http://www.lagen.nu/1970:994#K12P39 .
Vänliga hälsningar
