Uppsägning av hyresavtal avseende lokal

Question

Jag och mitt band har hyrt ett garage i en byggnad, ett muntligt månadskontrakt, där elen ingick i hyran. Runt ett år senare såldes byggnaden vidare och vårt muntliga kontrakt fortlöpte, eftersom ingen ny kontakt med oss angående detta togs av den nye ägaren.

Men rätt som det är får han för sig att vi ska börja betala för elen åxå, han ska installera elmätare där vi är. Helt ok säger vi, gör du så så ska vi betala vår del av elen.

Då säger han att vi ska betala el retroaktivt 2 år tillbaka, han hade tagit dit en elektriker som grep i siffra ur luften, en "uppskattning" på vad vi skulle ha gjort åt under två år, och sedan fakturerar han denna summa till oss (3 700 kr).

Kan han göra så, utan ett skriftligt hyreskontrakt och utan att ha något underlag för denna räkning?

Till saken hör att han har drivit saken vidare, först genom advokat och nu genom bolaget som sköter hans affärer, efter två påminnelser, som vi, naturligtvis inte betalat, säger han sig nu överlämna saken till kronofogden. Han sa upp oss mitt i en månad, vi flyttade ut och meddelade att eftersom vi betalat den månad han sade upp oss, så ansåg vi ha rätt att flytta. Detta bestrider han åxå, o säger att vi har 9 månaders uppsägning, och fortsätter skicka fakturor på hyran, trots att han bytt dörr och lås på garaget sedan dess.

Ska vi göra en anmälan? Vi anser att det är rena försöket till bedrägeri detta, han försöker skrämma oss att betala trots att vi inte är skyldig honom något.

Väldigt tacksamma för svar och råd om hur vi ska göra.

Answer 1

Hej, er nye hyresvärd beter sig på ett sätt som verkligen inte är okej. Ert muntliga hyresavtal är gällande (enl. JB (jordabalken) 12:2). Ett skriftligt hyresavtal behöver bara upprättas om någon av parterna kräver det.

Vill hyresvärden ändra avtalsvillkoren på sätt att han vill att ni ska betala för elen och ni går med på detta föreligger ju inget problem i det avseendet. Däremot kan han inte begära att ni ska betala för elen ni förbrukade innan ni ändrade på detta villkor, då var ju de tidigare avtalsvillkoren gällande. Enligt en allmänt gällande rättsgrundsats skall avtal hållas ("pacta sunt servanda" = avtal ska hållas), detta är en princip som tillämpas av domstolarna. Det spelar ingen roll om er hyresvärd har underlag för sina beräkningar av er elförbrukning eller ej, han har inte rätt att kräva att ni betalar för detta innan detta ingick i hyresavtalet.

Skulle er hyresvärd överlämna sin påstådda fordran på er till kronofogden och ni fortfarande inte betalar riskerar ni att få en betalningsanmärkning. En sådan kan vara svår att bli av med även om det framkommer i efterhand att ni hade rätt. För att undvika att ni får en betalningsanmärkning skulle jag råda er att deponera (nedsätta) beloppet han kräver (som ni tvistar om) hos länsstyrelsen. Där placeras det på ett räntebärande konto och ni får tillbaka det om tvisten avgörs till er fördel.

Då garaget ni hyr är att anse som en lokal upphör hyresavtalet att gälla nio månader efter att uppsägning skett (enl. JB 12:4 2 punkten). Uppsägning av avtalet måste vara skriftlig, säger ni upp avtalet muntligen måste ni få ett skriftligt erkännande på uppsägningen av hyresvärden (enl. JB 12:8 1 stycket). Dock får hyresavtal sägas upp med omedelbar verkan (se JB 12:6 1 stycket) om hinder uppstår i nyttjanderätten utan att detta är vållat av hyresgästen (enl. JB 12:16 3 punkten). Enligt min mening bör det faktum att er hyresvärd bytt dörr och lås på garaget kunna anses som ett sådant hinder som ger er rätt till uppsägning med omedelbar verkan.

Jag skulle råda er att ta kontakt med ett juridiskt ombud (advokat) som kan hjälpa er att ta vara på era rättigheter i den här tvisten! Hoppas att mitt svar är er till hjälp,
mvh,