Fel angiven yta vid köp av en bostadsrätt - prisavdrag?

Question

Hej!

Min katt promenerade precis rakt över mitt tagentbord och all text försvann så jag tar det från början så kan ni bortse från ev. halvskrivna frågor från mig!!

Min man och jag sålde förra året vår bostadsrätt via mäklare. Jag uppgav ytan som 79m2 vilket senare då köparen ansökte om medlemskap i föreningen visade sig vara fel. Styrelsen i föreningen, hänvisade till sin lägenhetsförteckning där lägenheten var registrerad som 73m2. Efter förhandlingar godtog köparen den "riktiga" ytan utan prisavdrag och köpte således lägenheten som 73m2 till ett pris av 1 860 00kr. Då vår köpare redan ett år senare skulle sälja lägenheten igen kontrollmättes lägenheten till 69m2. Han kände sig nu "lurad" och vill ha prisavdrag för de 4m2 som skiljer. Enligit honom har han nu rätt till en kompensation som motsvarar dagens m2-pris på lägenheten , vilket nu stigit till 30 000/m2, han fick alltså dryga två miljoner då han sålde lägenheten + räntekostnader för de 120 000 som han lånat under tiden för att betala de kvadratmeter han ej fick. Som kompispris kan han dock tänka sig att säga 100 000 jämt och vill ha pengarna på sitt konto 16 dec.

min fråga är alltså: har han rätt att kräva prissänkning?

ytan 73m2 var ju föreningens uppgift och inget som vi som säljare gick i god för. Priset för lägenheten var vid tillfället skäligt både för 73 och 69m2 då föreningen har en mycket god ekonomi och köparen under året både fått en avgiftssänkning samt gjort en vinst vid försäljningen!

Answer 1

Hej!

Först och främst kan man konstatera att en bostadsrätt är lös egendom. Detta innebär att man tillämpar bestämmelserna i Köplagen (1990:931). Denna lag är dispositiv vilket betyder att avtal går före lagen, vilket kan komma att få stor betydelse i detta fall. (se 1 § och 3 § KöpL)

Det skall också nämnas att det finns flera olika sätt att mäta en lägenhets area på, vilka kan leda till olika resultat. Ta kontakt med sakkunnig och se om den av köparen gjorde mätningen är korrekt.

Omständigheten att lägenheten inte ägde utfäst area är att anse som fel enligt 17 § KöpL. Detta berättigar köparen till ett prisavdrag enligt 30 §, 37 § och 38 § KöpL.

Det faktum att du personligen inte utfäst arean på lägenheten gör med största sannolikhet ingen skillnad då du känt till den av förening gjorde utfästelsen och inte bestridit den.

Vid köp av fast egendom gäller sedan länge att köparen har en långtgående skyldighet att undersöka den köpta egendomen. I detta fall är det emellertid fråga om köp av en bostadsrätt, som är lös egendom, varvid inte sådana stränga regler som beträffande fast egendom gäller. (Se 20 § KöpL jmf 4:19 § JB)

Det avgörande i detta fall torde vara i vilken grad en utfästelse skett. Om det i avtalet står att du och din man reserverar er för eventuella fel i den angivna arean eller om det tex. framgått av förhandlingarna ni fört med köparen att ni inte kan garantera att arean är 73m2, finns en god möjlighet att ni slipper prisavdraget.

Om det inte framgår av varken avtal eller dylikt att ni reserverar er för eventuella fel i arean får ni anses ha utfäst lägenhetens yta, vilket kan leda till att ni får betala en summa till köparen (Se rättsfall RH 1994:124). En utfästelse reducerar nämligen undersökningsplikten vilket gör att om ni uppträtt på ett sätt som gav köparen intrycket att utfästelsen om lägenhetens yta var korrekt, kan det bli svårt att slippa prisavdraget.

Skulle det visa sig att köparen är berättigad till prisavdrag finns det en mängd aspekter man skall ta hänsyn till. Först och främst skall prisavdraget räknas på det pris som ni och köparen avtalade om, alltså 1 860 000. Man kan tänka sig att en beräkningsmöjlighet är att räkna ut prisavdraget per kvadratmeter. I detta fall skulle det betyda 1 860 000 – 69/73 x 1 860 000 = 101 917,80 kr. Andra saker kan dock spela in vid beräknandet av lägenhetens marknadsvärde bl.a. läget, planlösningen, bostadsrättens ekonomi. En sådan bedömning kan jag dock tyvärr inte göra.

Hoppas att detta gett svar på er fråga och har ni fler frågor får ni höra av er igen.

Lycka till!

Mvh