Fastighetsköp–vattenskada

Question

Vi har nyligen köpt ett hus (kontraktet är undertecknat och handpenningen är erlagd, köpebrev har ej utfärdats) där besiktningsmannen anmärkt om vattenskada i badrummet.

Följande paragraf har därför infogats i kontraktet:

"Enligt Anticimex besiktningsprotokoll föreligger vattenskada i badrum. Säljarna har anmält skadan till försäkringsbolag. Skadan skall åtgärdas av köparna och självrisk erläggas av säljarna".

Det har nu, efter vår kontakt med försäkringsbolaget, visat sig att den aktuella skadan eventuellt inte täcks av försäkringen. Hela kostnaden för reparationen skulle således kunna falla på oss, vilket inte var överenskommet. Detta har dock inte utretts närmare av bolaget utan saken har bara "anmälts" av säljarna.

Vem ska egentligen stå för att den exakta skadan verkligen utreds?

Det rör sig ju om ett par timmars arbete för försäkringsbolagets inspektör för att riva upp golvet för att se fuktskadans omfattning.

Answer 1

Köp av fastigheter behandlas i jordabalkens (JB) 4:e kapitel. (se www.lagen.nu) Enligt riskfördelningsregeln i 4:11 i stycket JB står säljaren faran för skada och försämring av fastigheten som inträffar så länge den fortfarande är i säljarens besittning. I och med att vattenskadan i badrummet uppkommit innan Ni tillträtt fastigheten – den är ju omnämnd i kontraktet – är vattenskadan att anse som uppkommen under tiden då fastigheten befann sig i säljarens besittning och säljarna därför stod faran för fastigheten när skadan inträffade. Det innebär enligt 4:11 2 stycket JB att avdrag på köpeskillingen kan göras och om skadan är av väsentlig betydelse kan köpet till och med hävas. Avdraget på köpeskillingen kan lämpligen göras med ett belopp motsvarande kostnaden för åtgärdande av vattenskadan. Av köpekontraktet framgår att ”säljarna har anmält skadan till försäkringsbolag. Skadan skall åtgärdas av köparna och självrisk erläggas av säljarna”. Av formuleringen att döma tycks det som om det är säljarnas försäkringsbolag som åsyftas och att det är säljarna som skall betala kostnaderna för reparationen, vilket stämmer överens med regleringen i JB. 4:19 JB om fel på fastigheten kan inte åberopas som grund för prisavdrag eller hävning eftersom Ni kände till vattenskadan innan Ni undertecknade kontraktet. Det är alltså säljaren som borde stå för alla kostnader som beror på vattenskadan i och med att de stod faran för fastigheten när skadan inträffade, vilket kan ske genom avdrag på den överenskomna köpeskillingen.

Lycka till!

Mvh