Överlåtelse av hyresrätt till lokal

Question

Kan en bostadsrättsförening (hyresvärd) säga upp ett hyresavtal med en hyresgäst, som har haft sin verksamhet i lokalerna men numera har upphört med sin verksamhet (bolaget vilande). Kan denne f.d. näringsidkare åberopa besittningsskyddet (jordabalken 12 kap 57-60 §§) och sälja det vilande bolaget till förhyrda lokaler, som hyresvärden vill säga upp hyresavtalet till? Uppsägningstiden enligt kontraktet är 9 mån. Ny hyresgäst skall godkännas av hyresvärden. Finns det isåfall andra kriterier än kriminalitet och bristande betalningsförmåga som skäl till att kunna neka en ny hyresgäst?Tacksam för svar!

Answer 1

Hej,

Besittningsskyddet enligt hyreslagen (JB kap 12) vid hyra av lokal liksom vid hyra av annan typ av lägenhet är ett skydd för den som innehar hyresrätten. Utgångspunkten är att samtycke från hyresvärden krävs för överlåtelse av en hyresrätt (32 §). Den som hyr en lokal för att driva en rörelse har dock möjlighet att överlåta hyresrätten tillsammans med verksamheten ifråga om hyresnämnden ger tillstånd till överlåtelsen (36 §). Detta gäller även om det i kontraktet står att hyresvärden ska godkänna en ny hyresgäst, eftersom hyreslagen är tvingande till hyresgästgens förmån. Om hyresgästen haft hyresrätten kortare tid än 3 år krävs dock synnerliga skäl för att hyresnämnden ska medge tillståndet. Synnerliga skäl kan vara allvarligare sjukdom eller en annan händelse av särskild betydelse. I annat fall ges tillståendet om inte hyresvärden har befogad anledning att motsätta sig överlåtelsen. Befogad anledning kan som du skriver vara bristande betalningsförmåga hos den nya hyresgästen eller bristande förmåga att i övrigt fullgöra förpliktelser enligt hyresavtalet. I annat fall anses erbjudande från värden att lösa in verksamheten till fullt värde som en befogad anledning att neka till överlåtelsen.

Aktuella bestämmelser finns http://www.lagen.nu/1970:994#K12.

För mer information rekommenderar jag att du vänder dig till hyresnämnden. Lycka till!

Med Vänliga Hälsningar