Giltigt avtal?

Question

Lawline!

Jag har en fråga kring när ett avtal räknas vara träffat då korrespondensen enbart skett med e-post. Är det efter att saken har gjorts upp i stort (jag skrev att jag var väldigt intresserad, men det var grundat sett till vad jag visste just då = innan förslaget skickades), eller först efter att ett hyreskontraktsförslag skickats OCH godkänts på något sätt?

Jag hittade en intressant lägenhet och efter ett par mail fram och tillbaka så skickade motparten ett hyreskontraktsförslag till mig via mail - utan underskrifter osv. Motparten uppgav att han genast också skulle skicka ett, av honom påskrivet, förslag hem till mig för att jag skulle kunna skriva på och returnera. Jag valde att vänta med att göra någonting tills dess att det påskrivna förslaget kom, men det har ännu inte dykt upp något förslag. Jag ville gärna se lägenheten på plats innan jag skrev på något och så ville jag självklart även ha ett påskrivet kontrakt innan jag betalade in någon förskottshyra.

I förslaget, i form av ett e-mail med bifogat dokument, fanns det ett par saker som jag ville diskutera med motparten (ex: när hyresavtalet skulle börja gälla och huruvida elen skulle ingå i hyran eller inte). Vi var överens innan han mailade sitt kontraktsförslag, men efter det har vi inte hörts av alls (förrän idag när jag besked om att jag inte accepterade avtalsförslaget). Idag skrev jag att inte längre vill hyra lägenheten, dels pga kontraktsförslaget men även pga privata skäl som gör att jag inte längre är i behov av lägenhet i den orten. Han hävdar då att vi har ett gällande avtal som måste löpa tills dess att han hittar någon annan hyresgäst.

Den stora frågan är; har vi ett gällande avtal eller inte? Jag hävdar att vi INTE har det i och med att jag inte svarat på hans hyreskontraktsförslag. Min avvaktan kan väl inte tolkas som en "tyst accept"?

Answer 1

Hej,

Frågor om hyresrätt regleras i 12 kap. jordabalken (JB, https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1) och frågor om allmän avtalsrätt regleras i avtalslagen (AvtL, https://lagen.nu/1915:218).

Enligt 12 kap 2 § JB ska ett hyresavtal upprättas skriftligen endast om någon av parterna begär det, vilket innebär att ett sådant avtal kan upprättas t.ex. via e-post om ingen av parterna har några invändningar mot det.

Enligt 1 § AvtL blir parterna bundna av ett avtal genom att den ena parten ger ett anbud, varpå motparten accepterar anbudet. Att man rent allmänt uppger sig vara intresserad av exempelvis en lägenhet räcker dock inte för att bundenhet ska uppstå. Mot bakgrund av vad du uppgett i frågan verkar ni båda varit överens om att ett kontrakt skulle upprättas för att hyresavtalet skulle komma till stånd. Även detta tyder på att ingen av er ansåg att den föregående mailkorrespondensen skulle vara bindande er emellan.

Då din motpart inte skickat ett underskrivet avtal, och då du inte heller inte gjort detta, ser jag inget som tyder på att ni skulle ha slutit ett giltigt avtal. Att du inte svarat på din motparts (ej underskrivna) förslag till hyreskontrakt förändrar inte läget.

Hoppas att detta gav svar på din fråga.

Med vänliga hälsningar,